2.1 Form
2.1.1 Beurkundungspflicht
Rz. 426
Eine der Hauptpflichten des Bauträgers ist es, dem Erwerber Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Zu seiner Wirksamkeit muss der Bauträgervertrag gem. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB daher notariell beurkundet werden. Auch Änderungen müssen grundsätzlich beurkundet werden.
2.1.2 Umfang der Formbedürftigkeit
Rz. 427
Zu beurkunden sind sämtliche Abreden, die Gegenstand der vertraglichen Pflichten werden sollen. Der notariellen Beurkundung unterliegen vor allem die Vertragspartner, die Bezeichnung des Kaufgegenstands, die geschuldete Gegenleistung und sonstige, beurkundungsbedürftige Abreden. Daneben sind aber auch sonstige Abreden der Kaufvertragsparteien, aus denen sich das Veräußerungsgeschäft zusammensetzt, formbedürftig, z. B. die Regelung der Kostentragung für Grundbuch- und Beurkundungskosten sowie Regelungen zu den Kosten der Lastenfreistellung, Vereinbarungen über den Übergabezeitpunkt, Erklärungen über Zusicherungen bestimmter Eigenschaften.
2.1.2.1 Vertragspartner
Rz. 428
Die Beteiligten des Kaufvertrags sind namentlich zu bezeichnen. Es genügt allerdings, einem Vertragspartner das Recht einzuräumen, einen Dritten, dem das Grundstück letztlich übertragen werden soll, später namentlich zu benennen oder diesen zu einem späteren Zeitpunkt bestimmen zu dürfen.
Veräußerung von Reihenhäusern
Ein unbebautes Grundstück, bei dem Realteilung ausgeschlossen ist, soll mit 3 Reihenhäusern auf Basis von Wohnungseigentum bebaut werden. Ein Baubetreuer erwirbt von dem Alleineigentümer die gesamte Grundstücksfläche, wobei 2 Reihenhäuser nach Fertigstellung weiter veräußert werden sollen. Gleichzeitig verpflichtet sich der Erwerber, für den Grundstückseigentümer auf der dritten Teilfläche unentgeltlich ein Reihenhaus zu errichten. In dem Vertrag wird festgelegt, dass der Grundstückseigentümer die beiden anderen Reihenhaus-Sondereigentumseinheiten an diejenigen Dritten überträgt, die der Baubetreuer benennt.
2.1.2.2 Bezeichnung des Vertragsgegenstands
Rz. 429
Im Bauträgervertrag kann das konkrete Wohnungs- oder Teileigentum durch Bezugnahme auf die Grundbuchstelle und die sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan ergebende Nummer bestimmt werden. Ist das Wohnungseigentum durch Angabe des richtigen Blatts des Wohnungsgrundbuchs bezeichnet, so ergibt sich aus dessen Bestandsverzeichnis, welcher Miteigentumsanteil Gegenstand des Kaufs und welches Sondereigentum dem Anteil zugeordnet ist. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums nimmt die Grundbucheintragung regelmäßig auf die Eintragungsbewilligung Bezug. Die Eintragungsbewilligung ihrerseits verweist auf die gesamte Teilungserklärung.
2.1.2.3 Teilungserklärung
Rz. 430
Die Teilungserklärung selbst braucht weder in der Form des § 13a BeurkG noch überhaupt in den Vertrag einbezogen zu werden.
2.1.2.4 Gegenleistung
Rz. 431
Die Gegenleistung des Erwerbers wird zumeist in einem "Kaufpreis" bestehen; in Betracht kommen aber auch andere Leistungen, z. B. bei einem Tausch ein Teil des zu bebauenden Grundstücks. Die Gegenleistung ist immer dann mitzubeurkunden, wenn die Beteiligten vor oder bei Vertragsabschluss eine Einigung erzielt haben, aber auch dann, wenn die Gegenleistung bereits vor Abschluss des Vertrags erbracht worden ist. In diesen Fällen ist die betragsmäßige Höhe der Gegenleistung in den Vertrag aufzunehmen. Allein der Hinweis, dass die Gegenleistung bereits erbracht ist, reicht nicht aus. Treffen die Vertragsparteien zur Art und Weise der Gegenleistung eine besondere Vereinbarung, unterliegen auch diese Abreden der Beurkundungspflicht. In Betracht kommt z. B. eine Einigung über eine Ratenzahlung, über Kaufpreisfälligkeiten, über eine Stundung oder Tilgungsvereinbarungen.
2.1.2.5 Baubeschreibung
Rz. 432
Die Baubeschreibung muss beurkundet werden. Ein Notar verletzt seine Amtspflicht zur vollständigen Beurkundung, wenn er bei Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags eine Baubeschreibung nicht mitbeurkundet.
2.1.3 Beurkundungsverfahren
2.1.3.1 Allgemeines
Rz. 433
Das Beurkundungsverfahren ist in §§ 6 ff. BeurkG geregelt. Über den Beurkundungsvorgang wird eine Niederschrift aufgenommen, die die Bezeichnung des Notars und der Beteiligten sowie deren Erklärungen enthalten muss. Die Niederschrift muss in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden. Danach muss die Niederschrift auch vom Notar eigenhändig unterschrieben werden. Die Niederschrift soll Ort und Tag der Verhandlung sowie die Feststellung enthalten, dass sie den Beteiligten vorgelesen und von ihnen genehmigt und unterschrieben wurde. Die Beurkundungsverpflichtung besteht unabhängig davon, ob und inwieweit der Bauträger die u. a. geschuldete Werkleistung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits ausgeführt hat, sofern Bauträgerrecht anwendbar ist.