Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 2.3.1 Zur Änderung der Teilungserklärung

2.3.1.1 Überblick

Rz. 443

Der Bauträger darf seine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt zur Aufteilung seines Alleineigentums, seine Teilungserklärung, jederzeit und frei von Zwängen ändern. Seine Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung erlischt erst mit Entstehung einer Eigentümergemeinschaft.^[1] Sind die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers und damit einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben, endet die einseitige Änderungsbefugnis bereits mit Eintritt dieser Voraussetzungen.^[2]

Will der Bauträger nach Entstehung der (ggf. werdenden) Eigentümergemeinschaft das Recht behalten, die Teilungserklärung noch einseitig und ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer zu verändern, kann er sich in den jeweiligen Erwerbsverträgen eine Änderungsvollmacht einräumen lassen oder den Erwerber vertraglich zu einer Mitwirkung verpflichten.^[3]

Hinweis

Keine Bindung des Erwerbers an Änderungsvorbehalt

Ein Änderungsvorbehalt zur Änderung der Teilungserklärung kann nicht als Teil der Gemeinschaftsordnung mit einer Sondernachfolge nach §§ 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG bindenden Wirkung als Inhalt des Sondereigentums i. S. v. §§ 10 Abs. 3, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG vereinbart werden^[4]: Eine solche Vereinbarung wäre keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer für ihr Verhältnis untereinander. Wird die Vollmacht doch beurkundet und in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen, versagt jedenfalls der Mechanismus des § 10 Abs. 3 WEG und der Erwerber ist nicht gebunden.

Diese Änderungsvollmacht umfasst in der Regel die Rechtsmacht, die Teilungserklärung zu ändern und die Auflassung zu erklären. Für den Fall, dass eine Einheit weiterveräußert wird, wird der Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung häufig durch eine Vormerkung gesichert.^[5] Eine dem Bauträger erteilte Vollmacht ist auch dann unwiderruflich, wenn sich die Unwiderruflichkeit nicht unmittelbar aus dem Text des Bauträgervertrags ergibt.^[6]

Für eine Prüfung der Wirksamkeit der Vollmacht ist zwischen Innen- und Außenverhältnis zu unterscheiden:

[1] BGH v. 1.10.2004, V ZR 210/03, ZMR 2005 S. 59, 60; KG Berlin v. 4.12.2006, 24 W 201/05, ZMR 2007 S. 384, 386; OLG Frankfurt/M. v. 12.3.2007, 20 W 524/01, MietRB 2007 S. 320.

[2] KG Berlin v. 23.6.2003, 24 W 55/03, ZMR 2004 S. 55; BayObLG v. 8.5.2003, 2 Z BR 36/03, ZMR 2003 S. 857.

[3] OLG Hamburg v. 6.12.2002, 2 Wx 27/99, ZMR 2003 S. 697, 698; BayObLG v. 12.9.2002, 2 Z BR 75/02, ZMR 2002 S. 953, 954.

[4] BGH v. 4.4.2003, V ZR 322/02, ZMR 2003 S. 748, 749; BayObLG v. 12.10.2001, 2 Z BR 110/01, ZMR 2002 S. 283, 284.

[5] Vgl. Elzer, MietRB 2007 S. 78, 81.

[6] OLG München v. 17.2.2009, 34 Wx 91/08, MittBayNot 2010 S. 129, 130 m. w. N.

2.3.1.2 Außenverhältnis

Rz. 444

Ob für das Außenverhältnis – das Verhältnis zum Grundbuchamt – §§ 305 ff. BGB beachtlich sind, ist unklar. Die Prüfungskompetenz des Grundbuchamts beschränkt sich jedenfalls auf offensichtliche Verstöße gegen §§ 305 ff. BGB.^[1] Eine umfassende Überprüfung von allgemeinen Geschäftsbedingungen überstiege die Prüfungsmöglichkeiten des Grundbuchamts, wie sie von der Grundbuchordnung vorgegeben sind. Nur Wertungen, die im Einzelfall ohne weitere Ermittlungen und ohne nähere Kenntnis weiterer Umstände lediglich aus den vorgelegten Eintragungsunterlagen ohne Zweifel beurteilt werden können, berechtigen das Grundbuchamt zur Prüfung und Beanstandung.^[2]

Allerdings ist der Bestimmtheitsgrundsatz zu beachten.^[3] Nach dem Bestimmtheitsgrundsatz sowie dem Gebot der Klarheit der Grundbucheintragungen ist zu fordern, dass die dem Bauträger eingeräumte Befugnis zur Änderung der Teilungserklärung eindeutig bestimmt ist.^[4]

[1] OLG München v. 17.2.2009, 34 Wx 91/08, MittBayNot 2010 S. 129, 139 m. w. N.

[2] OLG München v. 17.2.2009, 34 Wx 91/08, MittBayNot 2010 S. 129, 130.

[3] LG Bielefeld v. 13.10.1992, 3 T 658/92, Rpfleger 1993 S. 241; Krause, NotBZ 2003 S. 11 ff.; Schneider in Beck'sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht E. II. 6 Anm. 3; Reetz, in Hügel, Kommentar zur GBO, 2007, Vertretungsmacht Rn. 15.

[4] OLG Frankfurt/M. v. 2.3.1998, 20 W 54/98, ZMR 1998 S. 365, 367; BayObLG v. 30.5.1996, 2 Z BR 47/96, DNotZ 1997 S. 473; ausführlich Armbrüster, ZMR 2005 S. 244, 248, 249; instruktiv Krause, NotBZ 2003 S. 11 ff.

2.3.1.3 Innenverhältnis

Rz. 445

Das Innenverhältnis – das Verhältnis zwischen Bauträger und vollmachtgebenden Erwerber – unterliegt hingegen den Beschränkungen der §§ 305 ff. BGB.^[1] Die Änderungsvollmacht muss sich vor allem an § 308 Nr. 4 BGB messen lassen.^[2] Danach ist eine Klausel, die dem Verwender das Recht einräumt, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, unwirksam, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist.

Um diesem Problem "Herr zu werden", wird vorgeschlagen, in der Vollmacht im Wege der Regelbeispielstechnik zu beschreiben, welche Änderungen dem Erwerber gegenüber noch zumutbar sind.^[3] Die Klausel soll außerdem so gefasst werden, dass der künftige Wohnungseigentüm...