Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 2.3.2 Zur Änderung der Gemeinschaftsordnung

Rz. 446

Der Bauträger kann sich im Bauträgervertrag Vollmachten zur Änderung der schuldrechtlichen, vor allem aber der dinglichen Vereinbarungen einräumen lassen (sogenannte Änderungsvorbehalte^[1]). Auf diesem Weg kann der Bauträger auch noch nach Entstehung der Eigentümergemeinschaft einseitig Regelungen zur Gemeinschaftsordnung treffen^[2], z. B. Bestimmungen zum Gebrauch i. S. v. § 15 Abs. 1 WEG.

Ebenso wie eine Änderungsvollmacht, so muss auch ein Änderungsvorbehalt bestimmt genug ausgestaltet sein. Etwa eine Vollmacht, durch die der Erwerber den Bauträger ermächtigt, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, "wenn dadurch ... der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ... nicht wesentlich eingeschränkt wird" (z. B. zur nachträglichen Begründung von Pkw-Stellplatz-Sondernutzungsrechten auf gemeinschaftlichem Grundstück) ist nicht ausreichend bestimmt.^[3]

Rz. 447

Sondernutzungsrechte

Weiß der Bauträger noch nicht, welchem Sondereigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer bestimmten Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums zustehen soll, kann er die Begründung "hinauszögern".

Dafür werden mehrere Wege diskutiert. Ein Weg besteht darin, dass zum einen für bestimmte Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums das (Mit-)Gebrauchsrecht von Beginn der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern an ausgeschlossen wird.^[4] Die Wohnungseigentümer müssen zum anderen vereinbaren, dass der Bauträger das Recht hat, die Flächen einem Wohnungseigentümer zum (Allein-)Gebrauch zuzuweisen. "Zuweisung" meint, dass vom Zuweisungsberechtigten der (bei Aufteilung noch unbekannte) Sondernutzungsberechtigte benannt wird. Bis zur "Zuweisung" können diese Flächen von keinem gebraucht werden. Der Sache nach geht es um das Bestimmungsrecht, wer Inhaber eines mit der Benennung entstehenden Sondernutzungsrechts sein soll.

Ein anderer Weg besteht darin, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ihr (Mit-)Gebrauchsrecht an einer bestimmten Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums (erst) dann ausgeschlossen sein soll, wenn der Bauträger die Flächen einem Erwerber zum Alleingebrauch zuweist.^[5] Bis zur "Zuweisung" können diese Flächen von jedem Wohnungseigentümer gebraucht werden. Die Wohnungseigentümer können den Bauträger schließlich ermächtigen, Sondernutzungsrechte zu begründen. Der Bauträger bestimmt dann nicht nur über die Person des Rechtsinhabers, sondern auch über die dem Alleingebrauchsrecht des (zunächst unbekannten) Rechtsinhabers unterliegenden Flächen. Damit ein so begründetes Sondernutzungsrecht die dingliche Wirkung nach § 10 Abs. 3 WEG entfaltet, ist die Eintragung des Sondernutzungsrechts erforderlich.^[6] Die bloße Eintragung des Zuordnungsvorbehalts in der Teilungserklärung ist unzureichend.^[7] Die dem Bauträger erteilte Vollmacht zur "Änderung des künftigen Wohnungseigentums und der künftigen Sondernutzungsrechte einschließlich ihrer Ergänzung" ermächtigt im Übrigen auch zur Begründung eines bisher nicht vorgesehenen Sondernutzungsrechts.^[8]

[1] Siehe zu diesen ausführlich Müller/Hügel, Beck'sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht B. II Anm. 1.

[2] BGH v. 19.4.2002, V ZR 90/01, NJW 2002 S. 2247; BGH v. 8.11.1985, V ZR 113/84, NJW 1986 S. 845; KG Berlin v. 4.12.2006, 24 W 201/05, ZMR 2007 S. 384, 386; OLG München v. 31.7.2007, 34 Wx 59/07, DNotZ 2008 S. 289.

[3] BayObLG v. 30.5.1996, 2Z BR 47/96, DNotZ 1997 S. 473, 475.

[4] BayObLG v. 18.7.2001, 2Z BR 25/01, ZWE 2002 S. 78, 81; OLG Stuttgart v. 15.4.2002, 8 W 492/00, NZM 2002 S. 884.

[5] KG Berlin v. 4.12.2006, 24 W 201/05, ZMR 2007 S. 384, 386; BayObLG v. 8.11.1985, BReg 2 Z 119-122/84, DNotZ 1986 S. 479.

[6] KG Berlin v. 4.12.2006, 24 W 201/05, ZMR 2007 S. 384, 386.

[7] OLG Hamm v. 19.9.2007, 15 W 444/06, ZMR 2008 S. 159; OLG Hamm v. 22.8.2005, 15 W 17/05, FGPrax 2006 S. 79; OLG Frankfurt/M. v. 16.4.2007, 20 W 290/05, NZM 2008 S. 214.

[8] OLG München v. 31.7.2007, 34 Wx 59/07, DNotZ 2008 S. 289.