Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 2.4 Schiedsabreden

2.4.1 Schiedsvereinbarung

Rz. 449

In einem Bauträgervertrag – auch in einem Formularvertrag – kann eine Schiedsabrede i. S. v. §§ 1025 ff. ZPO enthalten sein.^[1] Die bereits namentliche Festlegung der Person des Schiedsrichters in einem formularmäßigen Schiedsvertrag dürfte allerdings den Vertragspartner des AGB-Verwenders unangemessen benachteiligen; denn er verliert dadurch praktisch jeden Einfluss auf die Besetzung des Schiedsgerichts.^[2] Eine solche unzulässige Einschränkung des Ernennungsrechts einer Partei hat nach § 1034 Abs. 2 ZPO aber nicht die Unwirksamkeit der Schiedsvereinbarung zur Folge. Gem. § 1034 Abs. 2 Satz 1 ZPO kann die benachteiligte Partei bei Gericht beantragen, den oder die Schiedsrichter abweichend von der erfolgten Ernennung oder der vereinbarten Ernennungsregelung zu bestellen, wenn die Schiedsvereinbarung der anderen Partei bei der Zusammensetzung des Schiedsgerichts ein Übergewicht gibt.

[1] BGH v. 1.3.2007, III ZR 164/06, NZM 2007 S. 337 Rn. 15; Wolfsteiner, DNotZ 1999, S. 107; a. A. Thode, DNotZ 2007, S. 404 ff. wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Klauselrichtlinie und wegen der Erschwerung des Rechtszugangs.

[2] BGH v. 1.3.2007, III ZR 164/06, NZM 2007 S. 337 Rn. 16.

2.4.2 Schiedsgutachterabrede

Rz. 450

Zwischen Bauträger und Erwerber kann sich – z. B. in einem Vergleich^[1] – ferner eine Schiedsgutachterabrede empfehlen. Diese ist von einer Schiedsabrede zu unterscheiden: Die Wirkung der Schiedsgutachterabrede beschränkt sich darauf, dass für beide Vertragsparteien die durch den Schiedsgutachter festgestellten Tatsachen verbindlich sind, es sei denn, diese sind offensichtlich unrichtig.^[2] Ein Schiedsgutachten dient nicht unmittelbar der gerichtlichen Rechtsverfolgung eines bestehenden Anspruchs, sondern dazu, nach § 317 BGB den Inhalt eines vertraglichen Anspruchs oder einzelner Anspruchsvoraussetzungen zwischen den Parteien verbindlich festzulegen, um nach Möglichkeit einen Rechtsstreit zu vermeiden.^[3]

Mit der Einholung des Schiedsgutachtens erfüllt die Vertragspartei eine nach dem Vertrag notwendige Voraussetzung, um den Anspruch gegenüber der anderen Vertragspartei wirksam begründen zu können. Sofern die Vertragsparteien hinsichtlich eines Anspruchs oder einzelner Anspruchsvoraussetzungen eine Schiedsgutachterabrede getroffen haben, ist regelmäßig anzunehmen, dass die Einholung des Schiedsgutachtens in den im Vertrag bestimmten Fällen Anspruchsvoraussetzung ist. Daher ist eine vor Einholung des Schiedsgutachtens erhobene Klage, die auf den Anspruch gestützt wird, dessen Inhalt oder dessen Voraussetzungen durch ein Schiedsgutachten festgestellt werden sollen, als derzeit unbegründet abzuweisen.^[4] Schiedsgutachterabreden können sich nur auf die bei Abnahme streitigen Punkte beschränken oder überhaupt Streit über Baumängel und nicht ordnungsgemäße Erfüllung im Baubereich insgesamt umfassen.

Rz. 451

Inhalte der Schiedsgutachterabrede

Ein Schiedsgutachtervertrag enthält regelmäßig die Abrede, dass der Gläubiger für die Dauer der Erstattung des Gutachtens trotz der Fälligkeit der Forderung gegen den Schuldner nicht vorgehen werde (pactum de non petendo), sodass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung jedenfalls vorübergehend zu verweigern, und die Verjährung deshalb gehemmt ist.^[5] Eine ausgewogene Schiedsgutachterabrede sollte für beide Vertragspartner das Recht beinhalten, das Schiedsgutachten allein zu beauftragen. Es steht hier im Streitfall dann außer Frage, dass nicht beide Vertragspartner zusammen den Schiedsgutachter beauftragen müssen. Die Auswahl des zuständigen Schiedsgutachters wird zumeist der für den Ort des Bauvorhabens zuständigen Industrie- und Handelskammer überlassen.

Ob eine Schiedsgutachterabrede als Teil des vom Bauträger gestellten Formularvertrags wirksam ist, ist streitig. Richtiger Ansicht nach wird man eine Klausel als unzulässige Rechtswegerschwerung für unwirksam halten müssen, wenn sie nicht rein fakultativ ist.^[6]

[1] Vgl. Wagner, BTR 2004 S. 69 ff.

[2] BGH v. 21.9.1983, VIII ZR 233/82, NJW 1984 S. 43.

[3] BGH v. 24.11.2005, VII ZB 76/05, MDR 2006 S. 657.

[4] BGH v. 24.11.2005, VII ZB 76/05, MDR 2006 S. 657; BGH v. 8.6.1988, VIII ZR 105/87, MDR 1988 S. 1053.

[5] BGH v. 26.10.1989, VII ZR 75/89, NJW 1990 S. 1231, 1232.

[6] OLG Köln v. 20.7.1994, 2 O 80/93, DNotI-Report 1995 S. 70; siehe auch BGH v. 10.10.1991, VII ZR 2/91, NJW 1992 S. 433.