3.3.3.1 Baubeschreibung
Rz. 464
Die vom Bauträger geschuldete Werkleistung sollte so genau wie möglich beschrieben sein. Zur Konkretisierung der Herstellungsverpflichtung wird dazu auch in Bauträgerverträgen in der Regel auf eine – mitzubeurkundende[1] – Baubeschreibung Bezug genommen. Die Baubeschreibung sollte eine detaillierte Beschreibung des zu erstellenden Bauwerks enthalten, klar und verständlich sein und die einzelnen Leistungen genau beschreiben. Konkretere Beschreibungen der Bauleistung gehen allgemeinen Beschreibungen vor. Ist festgelegt, dass Baupläne lediglich die Baubeschreibung erläutern sollen und selbst keine selbstständigen Leistungspflichten begründen können, konkretisieren sie dennoch Lücken der Baubeschreibung und begründen auf diese Weise selbstständige Leistungspflichten.[2] Unklarheiten gehen zulasten des Bauträgers. Ist die Baubeschreibung unklar, kann außerdem das gesetzliche Transparenzgebot des § 307 Abs. 2 BGB verletzt sein.
Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen sind nicht abschließend
In vielen Leistungsbeschreibungen sind viele Details der Ausführung nicht erwähnt oder genauer beschrieben. Daraus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt ist, kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass es nicht geschuldet ist. Vielmehr muss unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrags geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist. Entsprechende Qualitätsanforderungen können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben.[3] Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Erwerber in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufriedengeben.[4]
3.3.3.2 Leistungsverzeichnis
Rz. 465
Geht es um Teileigentum, etwa eine Ladenpassage oder einen Supermarkt im Erdgeschoss einer im Übrigen als Wohnungseigentum genutzten Anlage, werden zur Beschreibung in aller Regel detaillierte Leistungsverzeichnisse, Pläne und genaue Verzeichnisse genutzt.
3.3.3.3 Funktionale Baubeschreibung
Rz. 466
Bei Wohnungseigentum wird im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien (anders als zwischen dem Bauträger und den ihm verbundenen Werkunternehmern) zum Teil nur eine funktionale Baubeschreibung genutzt. Eine funktionale Baubeschreibung ist in der Regel durch allgemeine Aussagen wie Prospekt und Exposé sowie durch die allgemeinen Regelungen zu ergänzen. Durch Auslegung kann sich ferner ergeben, dass in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich aufgeführte Gewerke (z. B. Bodenbeläge, Tapeten) oder nach öffentlichem Recht gebotene Leistungen (Mülltonnenhäuschen, Begrünung der Außenanlagen) geschuldet sind. Zu den berücksichtigungsbedürftigen Umständen für die vom Bauträger geschuldeten Leistungen gehören ferner Funktion, Ausstattung und Zuschnitt eines Gebäudes.
Angaben im Leistungsverzeichnis sind Beschaffenheitsangaben
Bei sämtlichen Angaben in Leistungsverzeichnissen, Planungsunterlagen, Baubeschreibungen sowie Verkaufprospekten handelt es sich grundsätzlich um Beschaffenheitsangaben, die durch ihre vertragliche Einbeziehung oder unter Berücksichtigung der Vertragsumstände in aller Regel eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen.[1]
3.3.3.4 Werbeunterlagen: Exposé, Prospekt und Modelle
Rz. 467
Was Vertragsinhalt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln (§§ 133, 157 BGB). Der Umfang der Herstellungspflicht des Bauträgers kann sich aus einem Exposé[1] oder einem Prospekt ergeben.[2] Dass Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers nur dann Vertragsbestandteil werden, wenn sie notariell beurkundet werden, ist daher unzutreffend.[3]
Die Preisungen der Bauträger
Beschreibt ein Bauträger die von ihm erstellte Wohnungseigentumsanlage in der Werbung als Seniorenresidenz und bewirbt er die von ihm vertriebenen Eigentumswohnungen mit Prädikaten wie behinderten- und rollstuhlgerecht, so ist die Übereinkunft des Bauträgers und des Erwerbers dahin auszulegen, dass die Wohnungen und das Objekt Seniorenresidenz den Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 entsprechen sollen.[4] Wird ein Wohneigentum in einem Verkaufsprospekt als exklusive Luxuseigentumswohnung beschrieben, gelten als Beschaffenheitsvereinbarung die erhöhten Anforderungen der DIN 4109 für den Schallschutz. Unterschreitet der tatsächliche Schallschutz diese Anforderungen deutlich,...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen