Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.2.1 Grundsatz: Festpreis

4.2.1.1 Allgemeines

Rz. 478

Im Bauträgervertrag wird häufig, wenn auch nicht immer ein "Festpreis" vereinbart.^[1] Im Festpreis sind in der Regel enthalten die Grundstückskosten, die Kosten für das Herrichten der Baustelle, die Kosten für die öffentliche und die nicht öffentliche Erschließung, die Gebäudekosten und die Baunebenkosten, die zur Errichtung des Gebäudes notwendig sind. Nicht im Festpreis enthalten sind hingegen normalerweise die Maklergebühren, Notarkosten (Beurkundung des Vertrags), Gebühren für die Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer, Sonderwünsche mit Dritten und Finanzierungskosten. Veränderungen des Festpreises können sich bei Eigenleistungen und bei Sonderwünschen ergeben.

Überblick

[1] OLG Koblenz v. 5.5.2003, 12 U 40/02, NJW-RR 2003 S. 1173, 1174, spricht vom "Wesensmerkmal"; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Aufl. 2008, 11. Teil 364.

4.2.1.2 Eigenleistungen

Rz. 479

Der Bauträger kann dem Erwerber – wohl nur für das Sondereigentum – das Recht zubilligen, Eigenleistungen zu erbringen. Dies hat zur Folge, dass sich der (pauschale) Festpreis vermindert (es sind dann Gutschriften zu erteilen, entweder in Höhe der für diesen Fall bereits vorsorglich getroffenen Vereinbarung im Bauträgervertrag oder aber anteilig angemessen entsprechend der Kalkulation des Bauträgers. Sieht der Vertrag für die Eigenleistungen ein Optionsrecht vor, bedarf es bei der Ausübung der Option durch den Erwerber keiner Nachbeurkundung. Sieht der Bauträgervertrag hingegen Optionen für Eigenleistungen nicht vor, unterliegt die Vertragsänderung einer Nachbeurkundung, sofern nicht bereits die Auflassung erklärt ist. Den Bauträger können gegenüber dem Erwerber für die Eigenleistungen Hinweis-, Aufklärungs-, Überwachungs- und Prüfungspflichten treffen.^[1] Eine nachvertragliche Aufklärungspflicht des Bauträgers gibt es aber grundsätzlich nicht.^[2]

[1] OLG Hamm v. 12.10.2010, 19 W 33/10, NJW 2011 S. 237.

[2] OLG Schleswig v. 4.9.2009, 14 U 27/09, NJW-RR 2010 S. 1031.

4.2.1.3 Sonderwunschvertrag

Rz. 480

Die Parteien des Bauträgervertrags können es zulassen, dass der Bauträger bestimmte Leistungen nicht erbringt und der Erwerber stattdessen berechtigt ist, über diese mit einem Dritten einen "Sonderwunschvertrag" – etwa wegen der Armaturen im Badezimmer oder der Küchenausstattung – zu schließen. Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, dass es ggf. zu einer zu beurkundenden Vertragsänderung kommt und dass ggf. Gutschriften zu erteilen sind. Auch hier sind Hinweispflichten des Bauträgers zu beachten.

4.2.1.4 Rechnungslegung

Rz. 481

Ist ein Festpreis vereinbart, ist der Bauträger grundsätzlich nicht zur Rechnungslegung verpflichtet.^[1] Er braucht also weder seine Kalkulation zu offenbaren, noch Auskunft über Provisionen, Rabatte, erzielte Gewinne oder Verluste zu erteilen und noch weniger über die von ihm verwendeten Mittel Rechnung zu legen.^[2] Allerdings kommen auch bei einem Bauträgerkauf unter bestimmten Umständen Auskunfts- oder gar Abrechnungspflichten in Betracht, namentlich, wenn eine Zuordnung und Verteilung der Gesamtkosten nach bestimmten Kriterien notwendig ist.

[1] OLG Koblenz v. 5.5.2003, 12 U 40/02, NJW-RR 2003 S. 1173, 1174.

[2] OLG Koblenz v. 5.5.2003, 12 U 40/02, NJW-RR 2003 S. 1173, 1174.

4.2.1.5 Preiserhöhungsklausel

Rz. 482

Will der Bauträger auf Preissteigerungen "reagieren", etwa auf eine Erhöhung der Umsatzsteuer, kann der Bauträgervertrag eine Preiserhöhungsklausel vorsehen. Eine Preiserhöhungsklausel muss § 309 Nr. 1 BGB beachten.