Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.2.5 Vormerkungslösung (§ 3 MaBV)

Rz. 493

Der Bauträger handelt bei der Entgegennahme von Vermögenswerten des Erwerbers öffentlich-rechtlich ordnungsmäßig, wenn er die Bestimmungen des § 3 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV beachtet.

Überblick

4.2.5.1 Rechtswirksamer Vertrag (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MaBV)

Rz. 494

Der Bauträgervertrag muss rechtswirksam sein. Außerdem müssen die für seinen Vollzug etwaig erforderlichen Genehmigungen vorliegen, z. B. nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG, § 12 WEG, §§ 51, 144, 169 Abs. 3 Nr. 3, 172 Abs. 4 Satz 4 Nr. 6, Satz 5 und Satz 6 BauGB.^[1] Diese Voraussetzungen muss der Notar durch eine schriftliche Mitteilung gegenüber dem Erwerber (str.) bestätigen. Lediglich Vollzugsvoraussetzungen sind die Negativbescheinigung des gemeindlichen Vorkaufsrechts (§ 28 BauGB) und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach § 22 GrEStG. Dem Bauträger dürfen im Übrigen keine vertraglichen Rücktrittsrechte mehr eingeräumt sein.

Hinweis

Zu lange Annahmefrist

Einem vertraglichen Rücktrittsrecht kommt es nahe, wenn dem Bauträger vertraglich eine über § 147 Abs. 2 BGB hinausgehende Annahmefrist eingeräumt ist, um das Angebot des Erwerbers auf Abschluss des Erwerbsvertrags anzunehmen. Nach Auffassung des BGH kann bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Bauträgerverträgen der Eingang der Annahmeerklärung regelmäßig innerhalb eines Zeitraums von 4 Wochen erwartet werden.^[2] Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der, den Abschluss eines Bauträgervertrags Antragende, an sein Angebot länger als 3 Monate gebunden ist, sind stets mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar.^[3]

[1] Siehe auch Abicht, RNotZ 2010 S. 493 ff.

[2] BGH v. 27.9.2013, V ZR 52/12, DNotZ 2014 S. 41 .

[3] BGH v. 27.9.2013, a.a.O.

4.2.5.2 Vormerkung (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MaBV)

Rz. 495

Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung muss an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen sein. Die Begründung des Wohnungs- oder Teileigentums muss im Grundbuch vollzogen sein (ansonsten ist umstritten, ob es ausreicht, dass der nicht voreingetragene Bauträger seinen Auflassungsanspruch abtritt^[1]; eine abgetretene und eine originäre Vormerkung sind jedenfalls nicht gleichwertig. Eine Gleichwertigkeit besteht schon deshalb nicht, weil der Bestand des abgetretenen Anspruchs dem Einfluss des nachfolgenden Käufers entzogen und die Vormerkung zu diesem Anspruch akzessorisch ist.^[2] Besteht er nicht, ist auch die Vormerkung wirkungslos.^[3] Auch geschuldete Nachträge müssen im Grundbuch bereits vollzogen oder der Vollzug durch Vormerkung gesichert sein.^[4] Sieht der Erwerbsvertrag jeweils gesonderte "Kaufpreise" für einen Tiefgaragenstellplatz einerseits und das Teil- und Gemeinschaftseigentum andererseits vor, sind nach Ansicht des BGH die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MaBV jeweils getrennt festzustellen.^[5]

[1] Vgl. BGH v. 17.6.1994, V ZR 204/92, DNotZ 1995 S. 47

[2] BGH v. 27.10.2006, V ZR 234/05, DNotZ 2007 S. 360, 361.

[3] BGH v. 27.10.2006, a.a.O.

[4] Spiegelberger/Spindler/Wälzholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, Kapitel 3 Rn. 27.

[5] BGH v. 7.11.2013, VII ZR 167/11, Rn. 36, ZIP 2014 S. 227.

4.2.5.3 Freistellung von Grundpfandrechten (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 MaBV)

Rz. 496

Der Bauträger darf Vermögenswerte zur Ausführung des Auftrags erst dann entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird. Die Verpflichtung zur Pfandfreistellung darf nicht an die Bedingung geknüpft sein, den Auftraggeber dürfe "hinsichtlich der Nichtvollendung des Bauvorhabens kein Verschulden treffen". Durch diese in der Makler- und Bauträgerverordnung nicht vorgesehene Bedingung würde systemwidrig ohne sachliche Rechtfertigung eine Einwendung aus dem Verhältnis zwischen Bauträger und Auftraggeber in das Verhältnis von Pfandgeber zum Erwerber eingeführt.^[1] Verstößt der Pfandgeber gegen diese Pflicht, ist die Freistellungsverpflichtungserklärung allerdings nicht insgesamt nichtig. Zugunsten des Erwerbers muss die Freistellungsverpflichtung grundsätzlich bestehen bleiben; nichtig sind nur die Teile der Verpflichtung, die gegen § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 MaBV verstoßen.^[2]

Eine Freistellung ist nach § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV u. a. dann gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Erwerber. Eine solche Freistellungserklärung, die Vertragsbeziehungen zwischen Bank und Erwerber begründet, ist allerdings nur ein Vorschlag und der gängigste Weg. Es kommen auch andere Wege in Betracht.

Überblick

Rz. 497

"Nichtvollendung" i. S. v. § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV liegt vor, wenn über das Vermögen des Bauträgers das Insolvenzverfahren eröffnet wird und der Insolvenzverwalt...