Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.2.7 Erschließungskosten

Rz. 516

Allgemeines

Die Parteien des Bauträgervertrags sollten i. d. R. eine Vereinbarung über die Erschließungskosten in den Bauträgervertrag aufnehmen. Unter Erschließungskosten versteht man im Wesentlichen die Kosten für die Ver- und Entsorgung von Grundstücken mit Wasser und Abwasser sowie teilweise die sogenannten Hausanschlusskosten (Kosten für die Abzweigung der Ver- und Entsorgungsleitungen von der Hauptleitung zum Grundstück) sowie nach § 127 Abs. 2 BauGB die Erschließungsbeiträge für:

• die öffentlichen, zum Ausbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;
• die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z. B. Fußwege, Wohnwege);
• die Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete (Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind);
• Parkflächen und Grünanlagen;
• Anlagen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen.

Erschließungskosten finden ihre Grundlage jeweils in den landesrechtlichen Kommunalabgabengesetzen und den hierauf beruhenden gemeindlichen Abgabensatzungen. Erschließungskosten können als Vorausleistung, Teilausbaubeitrag oder erst nach völliger Fertigstellung der Erschließung als Beitrag durch Bescheid festgesetzt werden. Beitragsschuldner ist dabei immer der, der im Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheids Eigentümer des Grundstücks ist, § 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Für Eigentumswohnungen bestimmt § 134 Abs. 1 Satz 4 Halbsatz 2 BauGB, dass eine anteilige Haftung pro Eigentumswohnung besteht.

Rz. 517

Regelung

Die MaBV schreibt dem Bauträger für die Erschließungskosten keine bestimmte Vertragsgestaltung vor. Die Parteien des Bauträgervertrags haben es daher selbst in der Hand, für die Verteilung der Erschließungskosten unter sich eine sachgerechte Lösung zu finden. In der Praxis findet sich u. a. die Ausbaulösung, die auf den tatsächlichen Ausbauzustand zum Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Kosten, Lasten und Nutzen abstellt. Eine andere Lösung besteht darin, auf den Zeitpunkt des Zugangs der Beitragsbescheide und Rechnungen abzustellen (Bescheidlösung).

Beide Lösungen sind wenig praktikabel. Sie entsprechen auch nicht den Erwartungen des Erwerbers: Er will eine schlüsselfertige Immobilie zum Festpreis erwerben. Bauträgerverträge enthalten daher in der Regel eine Bestimmung, dass der Bauträger alle Erschließungskosten trägt, die für die erstmalige vollständige Erschließung inklusive aller Kosten für die Anschlüsse des Gebäudes an Strom, Gas, Wasser und Abwasser notwendig sind.

Hinweis

Freistellungsanspruch des Erwerbers gegen Bauträger

Hat der Bauträger in dieser Weise die Erschließungskosten übernommen, hat er die Kosten zu tragen, egal wann sie anfallen.^[1] Da für einen Erschließungsbeitrag das Grundstück haftet, wird sich ein späterer Bescheid allerdings gegen den Erwerber als Grundstückseigentümer richten, sofern Bauträger und Gemeinde nichts anderes vereinbart haben.

Sofern dies geschieht, begründet der Bescheid einen Freistellungsanspruch des Erwerbers gegenüber dem Bauträger. Der Anspruch des Ersterwerbers gegen den Bauträger auf Freistellung von der Erschließungsbeitragsschuld gegenüber der Gemeinde geht bei einem Weiterverkauf der Wohnung nach der Rechtsprechung ohne besondere Regelung auf den Zweiterwerber über.^[2]

Fehlt es an einer Verabredung, gilt § 436 BGB. Danach ist der Bauträger als Verkäufer verpflichtet, Erschließungsbeiträge und sonstige Anliegerbeiträge für die Maßnahmen zu tragen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind, unabhängig vom Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld (Beginnlösung).

[1] OLG Saarbrücken v. 4.4.2006, 4 U 377/05, NZM 2006 S. 673.

[2] OLG Hamm v. 9.3.1992, 22 U 130/90, OLGReport Hamm 1992 S. 225.