Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 5 Sonderwünsche

5.1 Allgemeines

Rz. 546

Erwerbern ist zum Teil daran gelegen, die vorgesehene Ausstattung und Errichtung des von ihnen zu erwerbenden Wohnungs- oder Teileigentums im Rahmen von Sonderwünschen zu ändern.^[1] Diese Wünsche können sich auf das Sondereigentum, aber auch das gemeinschaftliche Eigentum (z. B. Veränderung einer Terrasse oder eines Balkons) richten. Vorstellbar ist, dass der Bauträger diese Wünsche von Anfang an erfüllen soll. Vorstellbar ist aber auch, dass der Wunsch später geäußert wird oder dass ein Dritter den Sonderwunsch erfüllen soll.

Ein Sonderwunsch, der das Leistungsprogramm ändert, ist zu unterscheiden von einer bloßen Ausstattungsvariante, etwa die Klärung, welchen Bodenbelag der Erwerber will oder welche Fliese von mehreren zur Auswahl Stehenden genommen wird. Neben Sonderwünschen sind auch noch Eigenleistungen zu beachten.

Überblick

[1] Dazu u. a. Heiliger, NJW 2012 S. 2778; Weigl, MittBayNot 1996 S. 10.

5.2 Von Anfang an geäußerte Wünsche

Rz. 547

Von Anfang an geäußerte Wünsche sind ausdrücklich in den Bauträgervertrag aufzunehmen und mitzubeurkunden.

5.3 Später geäußerte Wünsche

Rz. 548

Die nachträgliche Vereinbarung von Sonderwünschen (Sonderwunsch im engeren Sinn) ist im Allgemeinen kein selbstständiges Vertragsverhältnis. Zumeist werden ursprünglich vereinbarte Leistungen nur abgeändert. Etwas anderes gilt etwa dann, wenn der Bauträger eine zusätzliche Leistung erbringt, die ohne Änderung des Bauträgervertrags auch von jedem Dritten erbracht werden könnte. Ein Sonderwunsch im engeren Sinn ist nach § 311b BGB beurkundungspflichtig – unabhängig davon, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt^[1]; ggf. muss die Bauträgerbank zustimmen.

Bei nachträglichen Sonderwünschen sollte der Bauträger darauf achten, dass hierdurch nicht Bauzeitverzögerungen und Störungen des Bauablaufs eintreten. Ferner können Kollisionen mit den Rechten der anderen Erwerber bzw. anderen Wohnungseigentümern entstehen.^[2] Bei Errichtung von großen Eigentumswohnanlagen sollte die Zulassung von Sonderwünschen daher nur sehr restriktiv gehandhabt werden. Besondere Sorgfalt bei der Zulassung von Sonderwünschen ist dort anzuwenden, wo der Sonderwunsch geeignet ist, die Rechte anderer Erwerber zu beeinträchtigen, z. B. Errichtung eines Waschmaschinenanschlusses mit daraus resultierenden Schallbeeinträchtigungen in der darunterliegenden Wohnung oder Errichtung einer Terrasse anstelle eines Balkons für eine Erdgeschosswohnung.

Besonders problematisch ist die Vereinbarung von Sonderwünschen, wenn diese Änderungen der Teilungserklärung, z. B. die Veränderung der Grenzen des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums, erfordern und hierzu vormerkungsberechtigte Erwerber und deren Grundpfandrechtsgläubiger zustimmen müssen. In allen diesen Fällen kann die Zusage eines Sonderwunschs dazu führen, dass andere Erwerber diesen Sonderwunsch als Baumangel geltend machen^[3], oder der Bauträger eine Vertragsverletzung begeht, weil er den Sonderwunsch deshalb nicht verwirklichen kann, weil er die Teilungserklärung nicht mehr allein ändern kann.

[1] Vgl. Weigl, MittBayNot 1996 S. 10, 12; str.

[2] Vgl. Drasdo, NJW-Spezial 2005 S. 241.

[3] Vgl. nur Drasdo, a.a.O.

5.3.1 Abwicklung durch Dritte

Rz. 549

Bei Sonderwünschen in der Bauausstattung wird ein Erwerber regelmäßig Wert darauf legen, dass der Sonderwunsch über den Bauträger abgewickelt und abgerechnet wird, da nur auf diese Weise eine einheitliche Durchsetzung der Mängelrechte für den gesamten Vertragsgegenstand gesichert ist. Der Bauträger wird hingegen möglicherweise ein Interesse daran haben, dass Sonderwünsche direkt zwischen den am Bau beteiligten Handwerkern und den Erwerbern vereinbart werden (Handwerker- oder selbstständiger Sonderwunschvertrag^[1]).

[1] Vgl. OLG Hamm v. 19.9.2006, 21 U 44/06, NJW 2006 S. 1680.

5.3.2 Abwicklung durch Bauträger

Rz. 550

In anderen Fällen mag aber auch der Bauträger ein Interesse daran haben, die Sonderwünsche selbst abzuwickeln, da im Bereich der Vergütungsabsprache ein für ihn vorteilhafter Zuschlag zu den reinen von ihm aufzubringenden Subunternehmerkosten möglich ist (üblicherweise 10 % bis 20 %). Sonderwünsche sollten auf jeden Fall von der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Bauträgers abhängig gemacht und nur dann zugelassen werden, wenn deren Ausführung im Zuge der Baumaßnahmen den Bauablauf nicht erschwert oder sonstige Nachteile mit sich bringt. Nach wohl h. M. bleibt der vom Bauträger geschuldete Leistungsumfang von einem Sonderwunschvertrag nicht unberührt. Aufgrund der "betreuenden Funktion" des Bauträgers, seiner "Sachwalterstellung" für den Erwerber, wird vielmehr befürwortet, ihm auch in dieser vertraglichen Konstellation eine Koordinierungsverpflichtung aufzuerlegen.^[1] Sie soll insbesondere darin bestehen, zu überprüfen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt, und ggf. planerische Anweisungen zu geben; die Nichterfüllung dieser Koordinierungspflichten soll zur Bejahung eines Sachmangels führen.^[2] Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss des Bauträgers für den Sonderwunsch als solchen soll inso...