Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 6.3.4 Sekundäre Mängelrechte

6.3.4.1 Gemeinschaftsbezogene Rechte

Rz. 568

Die Wohnungseigentümergemeinschaft "als Verband" ist nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Variante 1 WEG ausnahmslos für Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen.^[1] Gemeinschaftsbezogen i. d. S. sind die Minderung und der kleine Schadensersatz.^[2]

Überblick

Etwas anderes gilt auch nicht dann, wenn eine Mängelbeseitigung der Sache nach gar nicht möglich ist. Zwar ist der Bauträger in dieser Situation nicht schutzbedürftig. § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG weist aber die Ausübungskompetenz für die gemeinschaftsbezogenen Mängelrechte auch in dieser Situation allein dem Verband zu. Eine teleologische Reduktion des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ist nicht geboten.

[1] BGH v. 19.8.2010, VII ZR 113/09, NJW 2010 S. 3089 Rn. 20; BGH v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952 Rn. 19.

[2] BGH v. 19.8.2010, VII ZR 113/09, NJW 2010 S. 3089, 3091; BGH v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952 Rn. 19.

6.3.4.2 Schaffung der Voraussetzungen

Rz. 569

Neben der Durchsetzung der gemeinschaftsbezogenen Mängelrechte ist auch die Schaffung der Voraussetzungen für diese Rechte, nämlich die Fristsetzung, allein Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft.^[1] Der Wohnungseigentümergemeinschaft kann freilich die – ggf. unberechtigte – bereits erfolgte Fristsetzung eines Wohnungseigentümers zugute kommen.^[2] Dies gilt vor allem, wenn der Erwerber eine Nachfrist zur Durchsetzung des großen Schadensersatzes oder des Rücktritts gesetzt hatte.

[1] BGH v. 19.8.2010, VII ZR 113/09, NJW 2010 S. 3089 Rn. 20; BGH v. 12.4.2007, VII ZR 236/05, NJW 2007 S. 1952 Rn. 19.

[2] OLG Hamm v. 15.3.2011, 19 W 38/10, MDR 2011 S. 843 .

6.3.4.3 Wahl des jeweiligen Mangelrechts

Rz. 570

Nur der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt auch die Wahl des jeweiligen Mangelrechts durch Beschluss der Wohnungseigentümer.^[1] Zur Willensbildung müssen die Wohnungseigentümer beschließen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Kompetenzen "wahrnimmt" und wie sie die Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger, durchsetzt.^[2] Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Ansprüche gegen den Bauträger erst dann klageweise geltend machen, wenn der für sie Handelnde – meist der Verwalter – zur gerichtlichen Geltendmachung durch einen Beschluss ermächtigt wurde^[3] – sofern kein Notfall vorliegt oder der Handelnde aus einem anderen Grund eine Vollmacht besitzt.^[4]

[1] OLG Frankfurt/M. v. 30.5.2008, 25 U 129/07, IBR 2008 S. 517; OLG Jena v. 8.9.2006, 9 W 225/06, ZMR 2007 S. 65, 66.

[2] Vgl. Elzer, ZMR 2007 S. 469, 470.

[3] OLG München v. 11.12.2007, 9 U 2893/07, IBR 2008 S. 518.

[4] Siehe dazu Vogel, IBR 2008 S. 518.

6.3.4.4 Auswirkung auf die Handlungsmöglichkeiten der Erwerber

Rz. 571

Ein Erwerber kann ein gemeinschaftsbezogenes Recht nicht wahrnehmen. Die Durchsetzung erfordert aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung und erlaubt ein individuelles Vorgehen nicht. Etwas anderes gilt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Erwerber/Wohnungseigentümer die Durchsetzung "überträgt".^[1]

[1] OLG Stuttgart v. 3.7.2012, 10 U 33/12, NJW 2013 S. 699, 700; OLG Hamm v. 17.5.2010, 19 U 68/09, IBR 2012 S. 151; nach Ansicht des LG Berlin v. 13.9.2012, 18 O 525/11, soll es bei anderen Werkverträgen anders sein.