Etagenheizung

Zusammenfassung

Begriff

Unter einer Etagenheizung versteht man eine Heizanlage, die eine einzelne Wohnung mit Wärme versorgt. Die Wärme wird an zentraler Stelle erzeugt und über ein Rohrleitungs- oder Schachtsystem in die verschiedenen Räume abgegeben. Eine zentrale Heizungsanlage versorgt hingegen mehrere Nutzer.

1 Gesetzliche Grundlage

• § 2 Nr. 4d BetrKV
• § 2 Nr. 6c BetrKV für verbundene Anlagen wie Gasthermen
• § 71n GEG

2 Brennstoffkosten

Ist im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart, kann entsprechend der Verkehrssitte (§ 157 BGB) davon ausgegangen werden, dass der Mieter den Brennstoff zu beschaffen und die Anlage auf eigene Kosten zu betreiben hat. Die Bezahlung der Stromkosten, die Pflege, die Bedienung und die Reinigung der Anlage sind deshalb Sache des Mieters. Insoweit gilt nichts anderes als bei der Vermietung einer Wohnung, die mit vermietereigenen Einzelöfen ausgestattet ist.

3 Wartung und Reinigung

Beides gehört zu den Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 4b BetrKV. Im Einzelnen handelt es sich um

• Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage,
• Durchführung einer regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und
• der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie
• Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (Wartung).

Dafür ist der Vermieter zuständig. Er kann diese Kosten aber auf den Mieter umlegen, falls der Mietvertrag eine entsprechende Umlagevereinbarung enthält. Nicht zulässig und wegen der fehlenden Kontrollmöglichkeit auch nicht sinnvoll ist es, den Mieter zur Wartung zu verpflichten.

4 Instandhaltung und Instandsetzung

Die Instandhaltung und Instandsetzung ist ebenfalls Sache des Vermieters. Die hierfür erforderlichen Kosten sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Jedoch kann im Rahmen der sog. Bagatellschadensklausel vereinbart werden, dass der Mieter die Kleinreparaturen an der Etagenheizung zu tragen hat.

5 Gesetzliche Neuregelung in § 71n GEG

Die Regelung des § 71n GEG legt den Wohnungseigentümern bis zum 31.12.2024 folgende neue Verpflichtungen auf, wenn mindestens eine Etagenheizung vorhanden ist:

1. Auskunft vom Bezirksschornsteinfeger

Sie müssen bis zu diesem Termin von dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger die für die Entscheidung für eine zukünftige Wärmeversorgung notwendigen Informationen verlangen. Dazu gehören Informationen über:

• die Art der Anlage
• das Alter der Anlage
• die Funktionstüchtigkeit der Anlage
• die Nennwärmeleistung.

Diese Auskünfte muss der Schornsteinfeger innerhalb von 6 Monaten nach Aufforderung in Textform erteilen (§ 71n Abs. 1 GEG).

2. Auskunft von den Eigentümern

Die Gemeinschaft muss von ihren Wohnungseigentümern Informationen über Anlagen/Ausstattungen innerhalb des Sondereigentums verlangen, die für eine Einschätzung über den etwaigen Handlungsbedarf nach dem o. g. Abs. 1 erforderlich sind.

Hierzu zählen insbesondere Informationen über

• den Zustand der Heizungsanlage, die die Wohnungseigentümer aus eigener Nutzungserfahrung oder aus der Beauftragung von Handwerkern erlangt haben,
• sämtliche weiteren Bestandteile der Heizungsanlage, die zum Sondereigentum gehören, etwa Leitungen und Heizkörper, sowie sämtliche Modifikationen, die die Wohnungseigentümer selbst durchgeführt oder beauftragt haben, und
• Ausstattungen zur Energieeffizienz, die im Sondereigentum stehen.

Auch diese Information muss innerhalb von 6 Monaten nach Aufforderung in Textform erteilt werden (§ 71n Abs. 2 GEG).

Innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Mitteilungspflicht leitet die Wohnungseigentümergemeinschaft die erhaltenen Informationen in konsolidierter Fassung an die Wohnungseigentümer weiter (§ 71n Abs. 3 GEG).

Achtung

Pflicht zur unverzüglichen Mitteilung

Beim Ausfall einer alten Etagenheizung, dem Einbau oder der Aufstellung einer neuen Etagenheizung zum Zweck der Inbetriebnahme und über weitere Änderungen zu den o. g. Informationen müssen die Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft unverzüglich unterrichten (§ 71n Abs. 2 GEG).

3. Beschlusspflicht

Innerhalb von 5 Jahren nach der Havarie der ersten Etagenheizung muss die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Anforderungen nach § 71 Abs. 1 GEG beschließen. Dabei ist ein Umsetzungskonzept zu beschließen und auszuführen. Bis dieses vollständig erfüllt ist, muss mindestens einmal jährlich in der Wohnungseigentümerversammlung über den aktuellen Stand berichtet werden (§ 71n Abs. 5 GEG).

Checkliste Fristenplan Instand­setzung

□	Fristenplan für die Instandsetzungsmaßnahmen vorbereitet
□	Fristenplan mit technischem Fachpersonal abgesprochen
□	Fristenplan mit dem Eigentümer erörtert
□	Instandsetzungsmaßnahmen mit dem Eigentümer vereinbart
□	Termine für Instandsetzungsmaßnahmen auf ­Wiedervorlage
□	Termine dem Eigentümer schriftlich bestätigt
□	Termine für die Bereitstellung der Geldmittel schriftlich bestätigt
□	Weitergeleitet an Checkliste Auftragserteilung
□	Auftrag 1: _________________________________________________
□	Auftrag 2: _________________________________________________
□	Auftrag 3: _________________________________________________
□	Auftrag 4: __________________________________...