Familienzwist zwischen Mietparteien kann Kündigung rechtfertigen

Leitsatz

Bei einem nachhaltigen Streit zwischen den miteinander verwandten Mietvertragsparteien kann gerade aufgrund der Verwandtschaft ein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen.

Sachverhalt

Die Mieterin hatte von ihren Eltern Räume zum Betrieb eines Fitnessstudios angemietet. Der Mietvertrag war im Jahr 2003 befristet auf 10 Jahre geschlossen worden. Die Vertragsparteien sind zerstritten. Seit Jahren führten sie Rechtsstreite und überzogen sich mit Strafanzeigen. Am 16.1.2008 verkündete das LG in einem Vorprozess ein Unterlassungsurteil, nach dem die Vermieter die Räume ihrer Tocher/der Mieterin nicht ohne konkreten Grund und ohne Vorankündigung betreten durften. Am 25.1.2008 begannen die Vermieter ohne Vorankündigung mit dem Einbau einer Stahltür oberhalb der Damenumkleide, wobei sie ein an dem Fenster vorbeiführendes Gerüst in Stellung brachten. Daraufhin kündigte die Mieterin mit Schreiben vom 7.2.2008 fristlos. Die Mieterin begehrt bei Gericht die Feststellung, dass das Mietverhältnis durch ihre Kündigung vorzeitig beendet ist.

Das OLG Celle gab der Mieterin Recht. Die außerordentliche fristlose Kündigung ist nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt, da ein wichtiger Grund vorliegt. Bei Zugang der Kündigung war das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerrüttet. Da die Parteien hoffnungslos zerstritten sind und aus diesem Grund ein Unterlassungsurteil ergangen war, waren die Vermieter gehalten, jegliche Handlungen zu unterlassen, die objektiv geeignet waren, den Betrieb des Fitnessstudios der Mieterin ohne vorherige rechtzeitige Ankündigung zu stören. Die unangekündigte Errichtung des Gerüsts war objektiv geeignet, den Geschäftsbetrieb der Mieterin zu stören. Dies stellt eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Nebenpflichten dar.

Das Interesse der Mieterin, sich wegen der gravierenden Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses vorzeitig vom Vertrag zu lösen, überwiegt nach alledem gerade auch unter Berücksichtigung der engen verwandtschaftlichen Beziehungen. Für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ist dabei von ausschlaggebender Bedeutung, dass die Restlaufzeit des fest auf 10 Jahre abgeschlossenen Mietvertrags im Kündigungszeitpunkt nicht nur einen überschaubaren Zeitraum ausmachte, sondern mit über 5 Jahren noch mehr als die Hälfte der vereinbarten Gesamtmietzeit betrug. Je länger der Zeitraum bis zum regulären Ende der Mietzeit ist, desto eher sind aber die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung anzunehmen.

Link zur Entscheidung

OLG Celle, Beschluss v. 7.10.2008, 2 U 99/08.