Fehlende Vollvermietung eines Einkaufszentrums

Leitsatz

Die Angabe der Vollvermietung und einer bestimmten Mieterstruktur eines Einkaufzentrums in der Präambel eines gewerblichen Mietvertrags ist keine Zusicherung einer Eigenschaft des Vermieters an einen Mieter. Das Nichterreichen von Vollvermietung und Mieterstrukturen ist daher kein Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt und auch die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage sind nicht anwendbar.

Sachverhalt

Im Urteilsfall mietete der Mieter in einem Einkaufszentrum des Vermieters Flächen für ein Bistro und eine Spielbank. In der Präambel des Vertrages wurden Vollvermietung und eine bestimmte Mieterstruktur angegeben, weiterhin im Vertrag die Gewährleistung des Vermieters umfangreich beschränkt auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Der Mieter minderte, als die Vollvermietung und die genannte Mieterstruktur nicht erreicht wurden, die Miete und berief sich sowohl auf das Vorliegen eines Mangels wegen Gebrauchsbeeinträchtigung, wegen Zusicherung einer Eigenschaft und auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Der BGH verneinte diese Möglichkeiten der Mietminderung bzw. des Schadensersatzes unter den gegebenen Voraussetzungen. Schon eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der durch den Mieter angemieteten Räume sei durch das Ausbleiben der Vollvermietung und der angedachten Mieterstruktur nicht gegeben. Die Räume konnten nach wie vor vertragsgemäß vom Mieter genutzt werden, eine Beeinträchtigung war, wenn überhaupt, nur mittelbar. Auch eine zugesicherte Eigenschaft sah der BGH in den Regelungen der Präambel nicht: Die Angaben gingen nicht über allgemeine Anpreisungen und Beschreibungen der Mietsachen nicht hinaus und es war auch nicht erkennbar, dass der Vermieter für die Folgen des Ausbleibens eintreten wollte. Dafür sprach hier auch der umfangreiche Gewährleistungsausschluss, den der Vermieter wirksam vereinbart hatte. Eine zusicherungsfähige Eigenschaft lag also schon gar nicht vor,

Die Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage kommen schließlich ebenfalls nicht zur Anwendung, weil schon die Voraussetzung dafür, – Risikoverteilung auf beide Parteien – nicht gegeben war. Der gewerbliche Mieter trägt grundsätzlich allein das Verwendungsrisiko für die Mietsache; von einer Übernahme durch den Vermieter konnte hier, z.B. etwa durch die Wiedergabe der gemeinsamen Vorstellung von Vollvermietung und Mieterstruktur, noch nicht ausgegangen werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 21.9.2005, XII ZR 66/03.