Fehlender sachlicher Grund für Änderung der Kostenverteilung

Leitsatz

Fehlender sachlicher Grund für einen Änderungsbeschluss zur Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG

Normenkette

§ 16 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war die Kosten- und Lastenverteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbart. Beschlossen wurde hier unter Hinweis auf § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich (in mehreren Beschlüssen) eine Neuverteilung etwa der Hausreinigungskosten nach Wohneinheiten, eine Änderung der Müllgebühren sowie Wasser- und Abwasserkosten und auch der Aufzüge (ebenfalls nach Wohneinheiten).
2. Die Beschlüsse wurden nach Meinung des Landgerichts Düsseldorf zu Recht vom Amtsgericht in vollem Umfang für ungültig erklärt. Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit solcher Änderungsbeschlüsse nach § 16 Abs. 3 WEG ist die Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung; mit anderen Worten muss ein sachlicher Grund vorliegen (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 23). Insoweit knüpft die Gesetzesbegründung an die frühere Rechtsprechung des BGH zur Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel an (vgl. BGH, ZMR 1986 S. 19, 21). Eine Beschlussfassung muss insbesondere zu einer "höheren Kostengerechtigkeit" führen (vgl. auch Jennißen). Grund für eine berechtigte Änderungsbeschlussfassung kann auch eine Änderung der Verhältnisse in wesentlichen Punkten sein oder der Umstand, dass sich die ursprünglich vereinbarte Verteilung nicht bewährt hat. Zwar ist einer Gemeinschaft bezüglich der Kostenverteilung ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt. Vorliegend gab es allerdings keinerlei vorgetragene Gesichtspunkte, die eine Abänderung des vereinbarten Schlüssels nach Miteigentumsanteilen in eine Verteilung nach Wohneinheiten rechtfertigen könnten. Von fehlender Praxisgerechtigkeit war bei diesem Schlüssel nicht zu sprechen. Auch wurde nicht dargelegt, inwieweit die Verteilung nach Wohneinheiten gegenüber einer Verteilung nach Anteilen zu einer höheren Kostengerechtigkeit führen sollte.
3. Bezüglich der Änderung der Aufzugskostenverteilung erfasste hier der Beschluss auch Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten von Aufzügen, welche nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten i.S.v. § 556 Abs. 1 BGB i. V. m. der Betriebskostenverordnung zählen.

Anmerkung

Diese aus meiner Sicht überzeugende Entscheidung beweist auch stetige Anmerkungshinweise meinerseits, bei solchen und ähnlichen Änderungswünschen zur Verteilung bestimmter Ausgabenpositionen Zurückhaltung zu üben. Verwalter sollten auch vor einer Abstimmung und Beschlussfassung auf oftmals nicht unerhebliche Anfechtungsrisiken solcher Änderungsbeschlüsse hinweisen. Gerade bei der Verteilung laufender Aufzugskosten ist immer zu bedenken, dass diese Kostenpositionen auch Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen enthalten können (etwa auch im Rahmen abgeschlossener Vollwartungsverträge), sodass hier ohnehin insoweit Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 3 WEG ausscheidet und allenfalls Beschlussmöglichkeit im Einzelfall nach § 16 Abs. 4 WEG unter weit strengeren formalen und inhaltlichen Voraussetzungen besteht.

Auch zu § 16 Abs. 3 WEG ist bei Änderungswünschen zuletzt immer an Gebote "ordnungsgemäßer Verwaltung" zu denken, also damit auch im Sinne der Gesetzesbegründung an das Vorliegen eines sachlichen Grunds. Auch das (einschränkende) Argument von Jennißen einer "höheren Kostengerechtigkeit" erscheint mir hier absolut gerechtfertigt und überzeugend, zumal auch jüngst der BGH in seiner Entscheidung vom 15.1.2010 zu § 16 Abs. 4 und § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG diesen Gerechtigkeitsgedanken hervorgehoben hat (vgl. BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 114/09).

Im Übrigen vertrete ich nach wie vor die Auffassung, dass in richtiger Auslegung des neuen § 16 Abs. 3 WEG mit dortiger Beschlusskompetenz (im Rahmen einer gesetzlichen Öffnungsklausel) jedenfalls nicht ganz generell ein bestehender Verteilungsschlüssel hinsichtlich aller Kosten und Lasten bzw. der Ausgaben gemeinschaftlicher Verwaltung im Sinne des § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG geändert werden kann. Vielmehr kann dies allein hinsichtlich einzelner Betriebskosten i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB und zusätzlich zugleich solcher Verwaltungskosten möglich sein, die gerechter nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen sind. Auf keinen Fall kann also ein vereinbarter interner Verteilungsschlüssel etwa nach der gesetzlichen Regelung nach § 16 Abs. 2 WEG (Aufteilung nach Miteigentumsanteilen) voll umfänglich und gänzlich allein durch Mehrheitsbeschluss etwa in einen Schlüssel nach Einheiten oder Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche geändert werden. Hierfür bestehen im Regelfall keine sachlichen Gründe, wie dies auch in der Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf völlig korrekt zum Ausdruck gebracht wurde.

Link zur Entscheidung

LG Düsseldorf, Urteil vom 09.06.2009, 16 S 77/08, ZMR 2010 S. 59