Leitsatz
Fehlerhafte Abrechnung einer Sonderumlage als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage"
Normenkette
§ 28 Abs. 3 WEG
Kommentar
- Es widerspricht einer ordnungsgemäßen Abrechnung, eine Sonderumlage für konkrete Sanierungsmaßnahmen, die im gleichen Wirtschaftsjahr erhoben und zweckentsprechend verbraucht wurde, als "Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage" in der Jahresabrechnung auszuweisen, auch wenn die Umlage kurzzeitig dem Rücklagenkonto gutgeschrieben wurde.
- Eine Jahresabrechnung dient der Aufteilung der Kosten und Erträge der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Eigentümer sowie der turnusmäßigen Rechnungslegung des Verwalters gem. § 666 BGB. Sie muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben für den Abrechnungszeitraum enthalten (h. M.) und klaren Aufschluss über die Verwendung der gemeinschaftlichen Gelder und die Veränderung des liquiden Vermögens der Wohnungseigentümer zum Ende des Abrechnungszeitraums geben. Darzustellen ist in der Jahresabrechnung der tatsächliche Liquiditätsfluss, wobei nicht entscheidend ist, ob dieser materiell-rechtlich auch berechtigterweise erfolgte.
Die Ausweisung einer Geldzuweisung in die Rücklage in einer Jahresabrechnung bedeutet, dass diese Gelder der Bildung einer finanziellen Reserve dienen, auf die eine Gemeinschaft im Bedarfsfall zurückgreifen kann, um notwendige Arbeiten in Auftrag geben zu können, ohne die Finanzkraft des einzelnen Eigentümers zu überfordern (vgl. Drabek in KK-WEG, § 21 Rn. 193). Vorliegend wurden der Rücklage zugewiesene Gelder tatsächlich im selben Wirtschaftsjahr beschlussgemäß zur Bezahlung von Sanierungsmaßnahmen verwandt, ohne dass dies in der Abrechnung auch so dokumentiert wurde. Damit war die Darstellung der Geldverwendung in der Jahresabrechnung falsch. Ausgaben hätten hier in der Abrechnung transparent wiedergegeben werden können und müssen. Der Mangel führt hier auch nicht nur zu einem Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung (vgl. hierzu Abramenko, ZMR 2004, 91 ff.), sondern zur Fehlerhaftigkeit der Teildarstellung in der Abrechnung, da hierdurch die Zuweisung zur Rücklage nicht als "durchlaufender Posten" bei der Instandhaltungsrücklage, sondern als dauerhafter Zugang erscheint. Dabei wird die Abrechnung unrichtig, denn das Geld wurde tatsächlich ausgegeben. Der fehlende Teil bedingt, dass die Darstellung des Liquiditätsflusses damit insgesamt fehlerhaft wird.
Der Verwalter wird hier eine neue Abrechnung in dieser Kostenposition zu erstellen haben.
Link zur Entscheidung
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