Bereits seit Langem anerkannt und absolut herrschende Meinung ist, dass Fensterscheiben sowie Außenverkleidungen zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Gleiches gilt für die Rahmen der Fenster.[1] Des Weiteren stehen auch die Fensterscharniere zwingend im Gemeinschaftseigentum. Bei doppelverglasten Fenstern in einheitlichem Rahmen gehört auch die Verglasung zum gemeinschaftlichen Eigentum, da die Konstruktionseinheit nicht aufgespalten werden kann. Bei einer Entfernung nur der inneren oder äußeren Scheibe würde die gerade beabsichtigte Isolierwirkung stark herabgesetzt und die bestimmungsgemäße Funktion, Licht- und Witterungseinflüsse für die Gebäudeteile abzumildern, eingeschränkt. Die Fenster sind insgesamt – also einschließlich der Innenseiten – Gemeinschaftseigentum.[2]
Soweit überhaupt noch vorhanden, können die Innenfensterflügel von echten Doppel- oder Kastenfenstern in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet werden, soweit es sich um eigenständige Fensterelemente handelt.[3]
Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung
Häufig finden sich insbesondere in älteren Teilungserklärungen Vereinbarungen, wonach die Fenster in ihrer Gesamtheit dem Sondereigentum zugeordnet werden. Derartige Vereinbarungen sind unwirksam, da die Fenster samt Fensterglas als fassadengestaltendes Element das optische Erscheinungsbild einer Wohnanlage prägen.[4] Derartige Vereinbarungen können jedoch durch entsprechend eindeutige Regelung in eine Kostentragungs- bzw. Instandhaltungsverpflichtung umgedeutet werden.[5]
Keine Instandsetzungsverpflichtung durch Beschluss
Mangels Beschlusskompetenz nichtig ist ein Beschluss, der die Wohnungseigentümer verpflichtet, die sich im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenster selbst streichen oder für die Malerarbeiten auf eigene Kosten selbst Unternehmer beauftragen zu müssen.[6]
Bei Fenstererneuerung sind die Vorgaben des GEG zu beachten
Werden im Übrigen mehr als 10 % der Fensterflächen erneuert, müssen die Anforderungen an die Wärmedämmung gemäß § 48 Satz 1 GEG beachtet werden. Eine Missachtung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.
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