Fenster (WEMoG) / Zusammenfassung

Fenster spielen als fassadengestaltendes Element eine große Rolle in der Verwaltungspraxis und im Wohnungseigentumsrecht. Häufiger Streitpunkt und Gegenstand des Themas "bauliche Veränderung" waren dabei optisch sichtbare Veränderungen der Fenster und in diesem Zusammenhang stets auch die Montage von Außenjalousien oder Fenstergittern durch einzelne Wohnungseigentümer, wobei allerdings das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Baumaßnahmen einräumt, die dem Einbruchsschutz dienen. Im Hinblick auf Erhaltungsmaßnahmen der Fenster, also solche ihrer Instandhaltung und Instandsetzung, ist selbstverständlich auch die Frage der Kostentragungsverpflichtung von maßgeblicher Bedeutung. Im Übrigen sind auch Glasbausteine Fenster. Für die Eigenschaft als Fenster ist nämlich nicht erforderlich, dass sich das Glaselement öffnen lässt.

Gesetzliche Regelungen zur Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern, also deren Instandhaltung und Instandsetzung finden sich in § 16 Abs. 2 WEG. Regelungen zu baulichen Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen und deren Kostenverteilung finden sich in §§ 20 f. WEG.

BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 87/23: Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme (hier: Fensteraustausch), muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden.

BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23: Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

BGH, Urteil v. 17.3.2023, V ZR 140/22: Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.

BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17: Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht.

LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18: Stets bedarf es einer eindeutigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung, soll den einzelnen Wohnungseigentümer die Kostenlast bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung für die im Bereich seines Sondereigentums vorhandenen Fenster treffen.

LG Dortmund, Urteil v. 24.4.2018, 1 S 109/17: Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, alle Wohnungseigentümer zu verpflichten, die sich im Bereich ihres Sondereigentums befindlichen Fenster selbst streichen oder für die Malerarbeiten auf eigene Kosten selbst Unternehmer beauftragen zu müssen.

LG Bamberg, Urteil v. 17.3.2015, 11 S 18/14: Auch Glasbausteine sind Fenster. Für die Eigenschaft als Fenster ist es nicht erforderlich, dass sich das Element öffnen lässt. Die Reinigung von Außenfenstern gehört zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit sie dazu dient, den ursprünglichen Zustand aufrechtzuerhalten. Durch die Reinigung werden die Fenster gepflegt und die Erfüllung der Belichtungsfunktion sichergestellt.

LG Dortmund, Urteil v. 1.4.2014, 1 S 178/13: Sind Fenster in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, so handelt es sich um eine nichtige Eigentumszuordnung, da die Fenster zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Eine entsprechende Regelung kann jedoch im Einzelfall derart ausgelegt werden, dass die Kostenlast für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung d...