Fenstersanierung - Erstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft

Leitsatz

Beschließen Eigentümer 1983 mehrheitlich, dass jeder Eigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen hat und stellt sich diese Beschlussfassung mit Rücksicht auf die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 als nichtig heraus, nachdem bereits mehrere Eigentümer auf ihre Kosten ihre Fenster saniert haben, so entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, ihnen den Mindestaufwand zu erstatten.

Fakten:

Im Jahr 1983 beschlossen die Miteigentümer mehrheitlich, dass jeder Eigentümer für die Kosten der Instandsetzung bzw. Erneuerung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit gelegenen Fenster selbst aufzukommen habe. Aufgrund dieses Beschlusses erneuerten insgesamt neun Eigentümer die Fenster im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheiten auf eigene Kosten. Nach der sog. Zitterbeschlussentscheidung fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in der beschlossen wurde, dass aus Gründen der Gerechtigkeit eine Erstattung der bisher von den anderen Eigentümern aufgebrachten Kosten erfolgen müsse. Die Eigentümer sollten zumindest jeweils 1.000 Euro erhalten.

Diese Beschlussregelung entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es steht im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen, dass Ansprüche einzelner Eigentümer gegen das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft behandelt und gegebenenfalls ausgeglichen werden. Ausgleichsansprüche der neun Eigentümer, die aufgrund des Eigentümerbeschlusses 1983 Aufwendungen für die Erneuerung der Fenster ihrer Wohnung getätigt haben, sind auch entstanden. Haben nämlich aufgrund eines nichtigen Beschlusses bereits einige Eigentümer Maßnahmen auf eigene Kosten durchgeführt, so kommen für diese Aufwendungsersatzansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht, soweit die Gemeinschaft die Aufwendungen ohne den nichtigen Beschluss zu tragen gehabt hätte. Ein Beschluss, diesen Eigentümern die Instandsetzungskosten aus der Instandhaltungsrücklage zu erstatten, entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.05.2008, I-3 Wx 271/07

Fazit:

Die Entscheidung spiegelt die herrschende Meinung zu diesem Themenkomplex wider. Das Gericht verneinte zu Recht eine Verwirkung oder Verjährung der Erstattungsansprüche. Auch der Umstand, dass nicht jeweils ein separater Eigentümerbeschluss über die Entschädigung jedes Einzelnen der betroffenen Wohnungseigentümer, sondern aus organisatorischen Gründen nur ein Beschluss gefasst worden ist, führte nicht zu der Beurteilung, dass sich die Gesamtzahl der von den begünstigten Eigentümern abgegebenen Stimmen auf die Beschlussfassung ausgewirkt haben könnte.