Ferienwohnung (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung wird ein Wohnraummietvertrag begründet; anders bei der Anmietung über einen Reiseveranstalter oder Ferienwohnungsvermittler.

Wichtig bei einer Ferienwohnung ist eine Inventarliste. Diese sollte sorgfältig erstellt werden, um Streitigkeiten bei Vertragsende zu vermeiden.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Es ist zu unterscheiden: Vermittelt ein Ferienwohnungsvermittler oder ein Reiseveranstalter die Ferienwohnung, dann gilt ausschließlich das Reiserecht nach den §§ 651a ff. BGB. Wird sie dagegen vom Eigentümer angemietet, sind die mietrechtlichen Vorschriften^[1] anzuwenden. Das hängt nicht davon ab, ob die Anmietung nur für einen kurzen Urlaub oder längerfristig erfolgt.^[2]

[1] §§ 535 ff. BGB.

[2] LG Düsseldorf, Urteil v. 20.10.1989, 22 S 228/89, ZMR 1990 S. 379.

1 Die Mietvertragspartner

Um eine Ferienwohnung handelt es sich dann, wenn die Wohnung aufgrund ihrer

• Lage,
• Größe,
• Ausstattung,
• Erschließung und
• Versorgung

für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt ist, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen.^[1]

Anmietung vom Reiseveranstalter

Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Ferienwohnungsvermittler bzw. einem Reiseveranstalter finden nicht die mietrechtlichen, sondern ausschließlich die Vorschriften des Reiserechts^[2] Anwendung.

Vertrag mit Eigentümer

Dagegen wird bei Anmietung der Ferienwohnung vom Eigentümer regelmäßig ein Mietverhältnis über Wohnraum im Sinne der mietrechtlichen Vorschriften begründet, unabhängig davon, ob die Anmietung nur für einen Urlaub oder längerfristig erfolgt.^[3]

Hinweis

Kein Mieterschutz bei vorübergehendem Gebrauch

Jedoch liegt bei Anmietung lediglich für einen Urlaub eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch vor, sodass gem. § 549 Abs. 2 BGB weder die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses noch über die Mieterhöhung Anwendung finden.

Dagegen finden bei einer längerfristigen Vermietung, z. B. als Zweitwohnung, grundsätzlich sämtliche Schutzvorschriften zugunsten des Mieters Anwendung.^[4] Eine nur gelegentliche oder jahreszeitlich begrenzte Nutzung durch den Mieter ist darauf ohne Einfluss.

Eine Vermietung zu nur vorübergehendem Gebrauch liegt nur dann vor, wenn der Zeitraum der Nutzung nicht nur relativ kurz, sondern auch zeitlich vorab bestimmbar ist.

Praxis-Beispiel

Vorübergehender Gebrauch

Für die Zeit einer Messe oder der Ausführung eines bestimmten Auftrags.

Dagegen handelt es sich bei der Anmietung z. B. für die Dauer eines Studiums oder für die Zeit, bis das eigene Haus bezugsfertig ist, um keine Anmietung zu nur vorübergehendem Gebrauch.

Achtung

Mangel wegen Nichtabgeschlossenheit

Mangels einer gegenteiligen Vereinbarung stellt die Nichtabgeschlossenheit einer Ferienwohnung einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.^[5]

Auskunftserteilung und Rechnungslegung

Hat sich ein Dritter (z. B. ein Ferienhausvermittler) vertraglich verpflichtet, eine Ferienwohnung in eigenem Namen, aber für Rechnung des Eigentümers an laufend wechselnde Feriengäste zu vermieten, ist er nach Beendigung des Vertragsverhältnisses bzw. Ausführung des Auftrags, ungeachtet eines sodann bestehenden Wettbewerbsverhältnisses mit dem Eigentümer, diesem gegenüber verpflichtet, unter Vorlage der Verträge mit den Mietern über die während der Geschäftsbesorgung vorgenommenen Vermietungen Auskunft zu erteilen und Rechenschaft abzulegen.

Wichtig

Ausnahme von Nachweisführung bei familiärer Beziehung des Vermittlers

Nur ausnahmsweise kann in Beziehungen mit familiärem oder sonstigem personalen Einschlag ein schützenswertes Vertrauen des Vermittlers vorliegen, sich nicht darauf einrichten zu müssen, detailliert Rede und Antwort stehen und Nachweise führen zu müssen, wenn der Auftraggeber über einen längeren Zeitraum keine Rechnungslegung verlangt hat.

Dies gilt jedoch grundsätzlich nicht bei rein geschäftlichen Beziehungen.^[6]

Vertrag mit Wohnungsverwalter

Ein Vertrag zwischen dem Eigentümer und einem Wohnungsverwalter über die Vermietung von Ferienwohnungen an wechselnde Mieter stellt einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag^[7] dar, wenn der Verwalter verpflichtet ist, die jeweiligen Mietverträge im Namen des Eigentümers abzuschließen.

Hinweis

Informationen über Mieter und Herausgabe des Originalmietvertrags

Insofern ist der Verwalter auf Verlangen des Eigentümers verpflichtet, dem Eigentümer Namen und Anschriften der jeweiligen Mieter mitzuteilen und die Originalmietverträge auszuhändigen.^[8]

[1] § 10 Abs. 4 Baunutzungsverordnung.

[2] §§ 651a ff. BGB.

[3] LG Düsseldorf, Urteil v. 20.10.1989, 22 S 228/89, ZMR 1990 S. 379.

[4] OLG Hamburg, Urteil v. 30.9.1992, 4 U 94/92, WuM 1992 S. 634.

[5] hier: 40 %, AG Bad Oeynhausen, Urteil v. 17.6.2004, 18 C 52/04, ZMR 2005 S. 541.

[6] BGH, Urteil v. 3.11.2011, III ZR 105/11, NJW 2012 S. 58.

[7] § 675 Abs. 1 BGB.

[8] BGH, Urteil v. 8.2.2007, III ZR 148/06, WuM 2007 S. 205.

2 Baurechtliche Voraussetzungen und das Zweckentfremdungsverbot

Durch das Gesetz zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie ...