Leitsatz
Wenn in einem Mietvertrag als Beginn der Mietzahlungspflicht die "Fertigstellung" der vom Vermieter übernommenen Sanierungsarbeiten vereinbart worden ist, besteht für den Mieter keine Übernahmeverpflichtung des Mietobjekts, wenn noch zahlreiche - auch kleinere Mängel vorhanden sind. Der Mieter ist zur Erbringung der vereinbarten Sicherheit nicht verpflichtet, solange der Vermieter Miete nicht verlangen kann.
Fakten:
Die Parteien streiten über die Verpflichtung, Miete bzw. eine Mietkaution zu zahlen. Der Mieter wendet fehlende Fertigstellung ein, der Vermieter pocht auf eine Abnahmefähigkeit nach Werkvertragsrecht, wonach kleinere Mängel unbeachtlich seien. Das Gericht gibt dem Mieter Recht: Der war zur Übernahme der Mieträume nicht verpflichtet, weil die Voraussetzungen dafür nicht vorlagen. Das Mietobjekt, u. a. die Telekommunikationsanschlussanlagen, waren nicht fertig gestellt. Der Vermieter hatte daher keinen Mietzahlungsanspruch. Er kann auch nicht die verlangte Sicherheit verlangen. Da der Vermieter noch keinen Anspruch auf Zahlung der Miete hatte, bestand insoweit kein Sicherungsbedürfnis. Da der Vermieter bis zum Ablauf der vom Mieter gesetzten Frist den vertragsgemäßen Zustand nicht herstellte, war der Mieter zur Kündigung des Vertrags berechtigt.
Link zur Entscheidung
KG Berlin, Urteil vom 22.11.2004, 8 U 109/04
Fazit:
Bei Vereinbarungen der Übernahmepflicht des Mieters bei "Fertigstellung" ist im Mietrecht nicht auf die Abnahmefähigkeit des Werkvertragsrechts im Sinne einer Bezugsfertigkeit, sondern auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Mietgebrauch abzustellen. Das Gericht hat hier aber die Revision zugelassen, weil es hier eine Klarstellung durch den BGH für notwendig erachtet.
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