Fertigstellungsrate: Fälligkeit

1 Leitsatz

Ein Erwerber kann sich auf die fehlende Fälligkeit der Fertigstellungsrate auch dann berufen, wenn die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verfolgung der Mängelrechte zugewiesen haben.

2 Normenkette

§ 19 Abs. 1 WEG; § 3 MaBV

3 Das Problem

Bauträger K verlangt von Wohnungseigentümer B als Fertigstellungsrate ca. 12.000 EUR. B zahlt rund die Hälfte. Den Rest klagt K ein. Es liegen zwar noch Protokollmängel vor. K meint aber, B könne sich auf die mangelnde Fälligkeit nicht berufen, da die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verfolgung der Mängelrechte zugewiesen haben.

4 Die Entscheidung

Das LG meint, B könne sich auf die Protokollmängel berufen! Nach überwiegender Ansicht liege eine Fertigstellung jedenfalls erst dann vor, wenn alle wesentlichen und die (auch unwesentlichen) bei der Abnahme gerügten Mängel (Protokollmängel) beseitigt seien. Es gebe aber Protokollmängel. K könne sich auf die fehlende Fälligkeit der Fertigstellungsrate auch berufen. Eine Vergemeinschaftung der Mängelansprüche stehe der Einrede nicht entgegen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall fragt sich, wie es sich auf die Rechte eines Wohnungseigentümers auswirkt, wenn die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verfolgung der Mängelrechte zugewiesen haben.

Fertigstellungsrate

Der Bauträger darf die Fertigstellungsrate erst verlangen, wenn das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum im Wesentlichen mangelfrei sind. Das LG klärt hier kurz und knapp ("der Beklagte kann sich auf die fehlende Fälligkeit der Schlussrate auch berufen – und zwar unabhängig davon, ob die WEG die Verfolgung der Mängelrechte an sich gezogen hat"), dass dem Wohnungseigentümer in diesem Fall auch dann ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, wenn er selbst die Durchsetzung der Mängelrechte nicht mehr in der Hand hat.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Haben die Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verfolgung der Mängelrechte gegen den Bauträger zugewiesen, ist die Verwaltung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Mängelrechte zu verfolgen. Sie kann hierfür mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Sondervergütung vereinbaren. Ohne Vereinbarung ist der Mehraufwand mit der Grundvergütung abgegolten. Hier muss die Verwaltung wachsam sein. Denn die Mängelrechte bestehen wenigstens 5 Jahre!

6 Entscheidung

LG München II, Urteil v. 20.4.2023, 3 O 5314/19 Bau