Feuchtigkeitsschäden (Miete) / 1 Haftungsgrundsätze

1.1 Haftung bei Gebäudemangel

Nach § 538 BGB haftet der Mieter nicht für Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Dieser Grundsatz gilt auch für Feuchtigkeitsschäden. Daraus folgt zunächst, dass der Mieter nicht für einen Schaden einstehen muss, der infolge eines Gebäudemangels entstanden ist.

Praxis-Beispiel

Was ein Gebäudemangel ist

Undichte Fenster, Mauerrisse, ungenügende (nicht den Regeln der Bautechnik entsprechende) Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit, undichte Leitungen, Rohrbrüche, u. U. unzureichende Isolierung, mangelnde Beheizbarkeit.

Der Mieter muss dem Vermieter lediglich anzeigen, dass ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten ist.^[1] Es ist dann Sache des Vermieters, die zur Beseitigung des Baumangels erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen.

Wichtig

Grundsätzlich keine extreme Heiz- und Lüftungspflicht des Mieters

Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, dem Baumangel durch verstärktes Heizen oder Lüften Rechnung zu tragen. Er ist lediglich gehalten, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen zu dulden.^[2]

Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann sich eine Haftung aus § 536c Abs. 2 BGB ergeben. Liegen die Voraussetzungen des § 536c Abs. 2 BGB nicht vor, so haftet der Mieter nicht.

[1] § 536c BGB.

[2] § 555a Abs. 1 BGB; s. Erhaltungsmaßnahmen.

1.2 Haftung für Zufallsschäden

Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter den mangelhaften Gebäudezustand zu vertreten hat. Deshalb gelten dieselben Grundsätze, wenn der Schaden auf Zufall oder höhere Gewalt (Überschwemmung, Sturmschäden) oder das Verhalten eines Dritten (überlaufendes Waschbecken in der Nachbarwohnung) zurückzuführen ist.

1.3 Haftung bei schadensanfälligem Gebäude

Ist der Feuchtigkeitsschaden auf einen schadensempfindlichen Gebäudezustand zurückzuführen, so ist der Mieter zu einem Wohnverhalten verpflichtet, das dem konkret gegebenen Gebäudezustand Rechnung trägt.^[1]

Praxis-Beispiel

Gebäudezustand

• Neubaufeuchtigkeit,
• veraltete Wärmedämmung,
• Wärmebrücken,
• nachträglicher Einbau von Isolierfenstern

Zu beachten ist, dass ein Gebäudemangel nur vorliegt, wenn der Zustand der Mietsache von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Mangels entgegenstehender vertraglicher Regelungen kann der Mieter einer Wohnung nur erwarten, dass die Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Bei einer Altbauwohnung schuldet der Vermieter im Allgemeinen nur einen Standard, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes üblich war. Bestand zu dieser Zeit keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten, so entspricht das Vorhandensein geometrischer Wärmebrücken dem bei Altbauten üblichen Bauzustand.^[2]

Wichtig

Ausnahmsweise intensive Heiz- und Lüftungspflicht

Ist wegen eines schadensempfindlichen Gebäudezustands ein intensiveres Heizen und Lüften erforderlich, ist der Mieter auch hierzu verpflichtet, wenn dadurch ein Schadenseintritt vermieden werden kann. Der Mieter muss sein Heiz- und Lüftungsverhalten auf die Beschaffenheit der Wohnung einstellen. Grundsätzlich muss der Mieter die Räume so beheizen und belüften, dass keine Feuchtigkeitsschäden auftreten. Eine Grenze bildet die Zumutbarkeit. Diese ist nicht abstrakt-generell, sondern konkret-individuell unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu bestimmen.^[3]

[1] OLG Celle, Beschluss v. 19.7.1984, 2 UH 1/84.

[2] BGH, Urteile v. 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18.

[3] BGH, Urteile v. 5.12.2018, a. a. O.

1.4 Haftung für fehlerhaftes Wohnverhalten

Ist der Feuchtigkeitsschaden auf fehlerhaftes Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen, liegt eine Vertragswidrigkeit vor.

1.4.1 Objektive Sorgfaltspflichten

1.4.1.1 Möblierung

Möbelstücke müssen in einem gewissen Abstand zum Mauerwerk aufgestellt werden, sodass eine ausreichende Belüftung gewährleistet ist.

Praxis-Beispiel

Einbauschrank

Dies gilt insbesondere für den Einbau von Einbauschränken durch den Mieter.

Bildet sich infolge einer unzureichenden Belüftung Schimmel, so ist dies dem Mieter zuzurechnen. Zwar ist der Einbau des Schranks als solcher grundsätzlich vertragsgemäß. Dies gilt jedoch nur, wenn hierdurch keine Schäden an der Bausubstanz eintreten. Ebenso fällt dem Mieter ein Verschulden zur Last.

Achtung

Fachmännischer Einbau erforderlich

Wer die Mietsache mit einer Einrichtung versieht, muss hiermit einen Fachmann beauftragen oder sich die für den fachgerechten Einbau erforderlichen Kenntnisse verschaffen.^[1]

[1] Im Ergebnis ebenso: LG Kiel, ZMR 2012 S. 443 betr. den Ausschluss der Minderungsbefugnis.

1.4.1.2 Beheizung und Lüftung

Der Mieter muss die Wohnung ausreichend beheizen und lüften. Ist er längere Zeit ortsabwesend, muss er dafür sorgen, dass seine Wohnung durch einen Dritten regelmäßig gelüftet wird.^[1]

Hinweis

Heizungseinstellung im Winter bei Abwesenheit des Mieters

Hinsichtlich der Beheizung genügt es, dass der Mieter bei längerer Abwesenheit im Winter die Heizung auf eine Temperatur einstellt, die bei gewöhnlichen Verhältnissen ausreicht, um ein Einfrieren der Anlage zu verhindern...