FF 07+08/2024, Wohnwert und Wohnbedarf, insbesondere bei ... / II. Die eigene Immobilie als Einkommen

Zunächst werden die Konstellationen der Eigennutzung einer Immobilie und die Fälle der Fremdvermietung dargestellt.

1. Eigennutzung (Wohnwert)

Der Mietwert des Wohnens in eigener Immobilie (Haus/Eigentumswohnung) ist unterhaltspflichtiges Einkommen. Es handelt sich um einen Gebrauchsvorteil im Sinne des § 100 BGB, der für die Unterhaltsberechnung den sonstigen Einkünften der Parteien hinzuzurechnen ist, soweit sein Wert die anzuerkennenden Belastungen übersteigt, solange also der Eigentümer günstiger wohnt als der Mieter.^[2]

[2] BGH FamRZ 1985, 354; FamRZ 1989, 1160, 1163; FamRZ 1994, 1100; FamRZ 1995, 869; FamRZ 1998, 899, 890; NJW 2000, 284 ff.; FamRZ 2000, 950, 951; FamRZ 2009, 1300 Rn 30; FamRZ 2017, 519, 521; Ehinger/Rasch/Schwonberg/Siede, Handbuch des Unterhaltsrechts, 8. Aufl. 2018, Kap. 6 Rn 6.300; Wendl/Dose/Gerhardt, Das Unterhaltsrecht in der familienrichterlichen Praxis, 10. Aufl. 2019, Kap. 1 Rn 473 m.w.N.; Niepmann/Kerscher, Die Rechtsprechung zur Höhe des Unterhalts, 15. Aufl. 2023 Rn 857 m.w.N.; dementsprechend heißt es in den LeitL Ziffer 5:

“Wohnwert

Der Wohnvorteil durch mietfreies Wohnen im eigenen Heim ist als wirtschaftliche Nutzung des Vermögens unterhaltsrechtlich wie Einkommen zu behandeln. Neben dem Wohnwert sind auch Zahlungen nach dem Eigenheimzulagengesetz anzusetzen.

Bei der Bemessung des Wohnvorteils ist auszugehen von der Nettomiete, d.h. nach Abzug der auf einen Mieter nach § 2 BetrKV umlegbaren Betriebskosten. Hiervon können in Abzug gebracht werden der berücksichtigungsfähige Schuldendienst, erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und solche Kosten, die auf einen Mieter nicht nach § 2 BetrKV umgelegt werden können.

Auszugehen ist vom vollen Mietwert. Wenn es nicht möglich oder nicht zumutbar ist, die Wohnung aufzugeben und das Objekt zu vermieten oder zu veräußern, kann stattdessen die ersparte Miete angesetzt werden, die angesichts der wirtschaftlichen Verhältnisse angemessen wäre. Dies kommt in der Regel für die Zeit bis zur Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags in Betracht.“

a) Höhe des anzusetzenden Einkommens bei Nutzung im Falle des Alleineigentums

Unterschiede ergeben sich je nachdem, ob Kindes- oder Ehegattenunterhalt geschuldet ist.

aa) Wohnwert beim Ehegattenunterhalt

Lebt der Pflichtige in dem ehemals gemeinsamen Familienheim, ist zu unterscheiden zwischen dem Zeitraum vor und nach dem endgültigen Scheitern der Ehe. Nach dem Auszug eines Ehegatten kommt der Wohnwert der Immobilie nur noch eingeschränkt zum Tragen, denn der dem Ehegatten zuzuschreibende Nutzungsvorteil wird nach dessen Auszug nicht mehr gezogen, es entsteht sogenanntes "totes Kapital".^[3] Es hat bei der Bestimmung des Wohnwertes außer Acht zu bleiben, solange noch mit einer Wiederherstellung der ehelichen Lebensgemeinschaft gerechnet werden kann, damit diese nicht durch die frühzeitige Verwertung der Ehewohnung erschwert wird.^[4] Den Zeitpunkt des endgültigen Scheiterns hatte die Rechtsprechung zunächst gleichgesetzt mit demjenigen der Rechtskraft der Ehescheidung. Nunmehr stellt der BGH ab auf die Zustellung des Scheidungsantrages^[5] und hält sogar einen früheren Zeitpunkt für denkbar, z.B., wenn die Eheleute ihre Vermögensverhältnisse endgültig auseinandergesetzt haben.^[6]

Nach der Trennung der Parteien ist der Vorteil mietfreien Wohnens zunächst regelmäßig nur noch in dem Umfang zu berücksichtigen, wie er sich als angemessene Wohnungsnutzung durch den in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten darstellt. Dabei ist auf den Mietzins abzustellen, den er auf dem örtlichen Wohnungsmarkt für eine dem ehelichen Lebensstandard entsprechende kleinere Wohnung zahlen müsste (angemessener Wohnwert), wobei Korrekturen aus Gründen der Billigkeit möglich sind.^[7]

Nach dem endgültigen Scheitern der Ehe ist der objektive Wohnwert anzusetzen, dieser entspricht der objektiven Marktmiete.^[8] Darüber hinaus ist die Immobilie als allgemeiner Vermögenswert zu betrachten, so dass der Schuldner verpflichtet ist, sie möglichst ertragreich zu nutzen oder zu verwerten. Er hat dabei wegen des endgültigen Scheiterns der Ehe keine Veranlassung mehr, die zu große Wohnung oder das zu große Haus zu behalten. Der Ehegatte hat sich dementsprechend den objektiven Wohnwert zurechnen zu lassen; andernfalls ist er unterhaltsrechtlich verpflichtet, die von ihm nicht genutzten Teile zu vermieten, so dass der Erlös aus der Teilvermietung und der tatsächliche Nutzungsvorteil das Einkommen des Unterhaltspflichtigen erhöhen, die Immobilie insgesamt zu vermieten oder zu veräußern.^[9]

[3] Niepmann/Kerscher, Die Rechtsprechung zur Höhe des Unterhalts, 15. Aufl. 2023, Rn 858 m.w.N.

[4] Argument: Die Berechnung des Unterhalts darf den wirtschaftlichen Druck auf die Eheleute nicht verstärken.

[5] BGH FamRZ 2008, 963 Rn 15; 2012, 514 Rn 29.

[6] BGH FamRZ 2012, 514 Rn 29.; 2008, 963 Rn 16: in dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Eheleute bereits einen notariellen Ehevertrag geschlossen und darin ihre vermögensrechtlichen Ansprüche einschließlich der Auseinandersetzung des Miteigentums und der Ausgleichsansprüche abschließend geregelt.

[7] So kann beispielsweise der volle Wohnwer...