FF 09/2023, Scheidung, Immobilienveräußerung und Spekula ... / II. Steuerliche Risiken bei Immobiliengeschäften im Zusammenhang mit Trennung und Scheidung

1. Die Veräußerung von Betriebsgrundstücken

Werden zur Finanzierung der Zugewinnausgleichszahlung an den geschiedenen Ehegatten bebaute oder unbebaute Grundstücke verkauft, die sich im Betriebsvermögen befinden, führt dies stets zu steuerpflichtigen Einkünften (§§ 4 ff. EStG) und wird regelmäßig von dem ausgleichspflichtigen Ehegatten im Rahmen der betrieblichen Steuerberatung auch berücksichtigt. Mitunter übersehen wird dagegen die Steuerpflicht bei einer (allerdings nur scheinbar unentgeltlichen, da als einvernehmliche Abfindung des Zugewinnausgleichsanspruchs vorgenommenen) Übertragung unmittelbar an den Ehegatten. Auch mitunter empfohlene "Ausweichgestaltungen", nämlich einer Schenkung an den Ehegatten und – angeblich unabhängig davon – eines Verzichts auf Zugewinnausgleichsansprüche, sind – abgesehen von dem Risiko eines zivilrechtlichen Scheingeschäfts – steuerlich nicht hilfreich, wenn ein z.B. landwirtschaftliches Betriebsgrundstück in das Privatvermögen des geschiedenen Partners überführt wird; die "Entnahme" ist nämlich einkommensteuerpflichtig. Gleiches gilt, wenn das Grundstück unentgeltlich an ein gemeinsames Kind geschenkt wird und, was meist nicht der Fall sein wird, der geschiedene Ehegatte wirklich unabhängig davon auf seine Zugewinnausgleichsansprühe verzichtet. Eine Entnahme liegt auch dann vor, wenn sich der veräußernde Ex-Ehegatte/Elternteil das Nießbrauchsrecht für die weitere betriebliche Nutzung vorbehält.^[7]

Hinweis

Beachte:

Beim zugewinnausgleichsberechtigten Ehegatten, der ein Betriebsgrundstück zur (teilweisen) Abfindung seines Anspruchs erhält, handelt es sich um eine entgeltliche Anschaffung.^[8]

[7] S. nur BFH, Urt. v. 16.12.1988 – III R 113/85, BFHE 155, 380 = BStB. II 1989, 763. Das Nießbrauchsrecht kann bei weiterer betrieblicher Nutzung nicht mit dem Teilwert in das Betriebsvermögen des Veräußerers eingelegt werden (vgl. zur Behandlung der Nutzungseinlage Leingärtner/Geserich, Besteuerung der Landwirte, Stand: Okt. 2022, Kap. 25 Rn 12, 73 u. 77 ff.).

[8] Vgl. zu den Folgen unten 2 c).

2. Die Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen

a) Das Risiko sog. Spekulationsgewinne

Die Veräußerung von Grundstücken im Privatvermögen ist grundsätzlich nicht einkommensteuerpflichtig. Eine Ausnahme besteht jedoch bei privaten Veräußerungsgeschäften über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (§§ 22 Nr. 2 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG).^[9] Es handelt sich dabei um Grundstücksveräußerungen, bei denen Anschaffung und Weiterveräußerung innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren erfolgen. Veräußerung ist jede entgeltliche Übertragung eines Grundstücks. Unerheblich ist der Grund der Veräußerung. Eine Gewinnerzielungsabsicht und die Freiwilligkeit der Veräußerung stellen keine Voraussetzungen dieser Bestimmungen dar; deshalb führt auch die Androhung der Zwangsversteigerung entweder durch ein finanzierendes Kreditinstitut, das die Kredite wegen Nichtzahlung gekündigt hat, oder durch den Ex-Ehegatten nicht zum Entfallen eines Veräußerungsgeschäfts.^[10]

Hinsichtlich der Berechnung der Zehnjahresfrist kommt es sowohl für die Anschaffung als auch die Veräußerung auf das wirksame schuldrechtliche Geschäft an, also insbesondere nicht auf die Erklärung der Auflassung und den grundbuchamtlichen Vollzug der Eigentumsumschreibung.^[11] Auch die Kaufpreiszahlung und grundsätzlich ferner der Besitzübergang sind ohne Bedeutung. Ob es beim Erfordernis einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung ausreicht, wenn die übereinstimmenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungserklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Frist bindend abgegeben worden sind, ist im Einzelfall zu entscheiden. Bei der sanierungsrechtlichen Genehmigung hat dies der BFH^[12] angenommen. Werden die rechtsgeschäftlichen Erklärungen beider Vertragspartner innerhalb der Veräußerungserlös bindend abgegeben, ist es auch unerheblich, wenn eine aufschiebende Bedingung vereinbart wird, die außerhalb der Veräußerungsfrist liegt; gleiches gilt für einen außerhalb der Veräußerungsfrist liegenden Zeitpunkt des Besitzübergangs.^[13] Dagegen sollen ein bindendes Verkaufsangebot, ein Vertrag, bei dem der Käufer vorbehaltlich Genehmigung vertreten wird,^[14] und ein Vertrag mit einem Rücktrittsrecht für den Käufer^[15] jedenfalls dann noch keine Veräußerungen darstellen, wenn nicht weitere Umstände hinzutreten, die das wirtschaftliche Eigentum bereits übergehen lassen.^[16] Allerdings empfehlen Steuerberater diesbezüglich häufig eine Zurückhaltung, da eine Veräußerung auch dann vorliegen, wenn die Vertragspartner innerhalb der Frist Verhältnisse schaffen, die wirtschaftlich einem Kaufvertrag gleichstehen, insbesondere wenn dem Erwerber das wirtschaftliche Eigentum verschafft wird.^[17] Grund ist, dass sogar ein wegen unvollständiger Beurkundung formunwirksamer Kaufvertrag (§§ 311b Abs. 1 S. 1, 125 BGB) als für die Besteuerung maßgebende Veräußerung angesehen wurde.^[18]

Beim Anschaffungsvorgang muss es sich um einen entgeltlichen Erwerb handeln. Liegt lediglich ein unentgeltliches Geschäft vor, z.B. eine Erbschaft oder Schenkung, kommt es auf den entgeltlichen Erwerb des Rechtsvorgängers an, also beispie...