FF 10/2019, Mietvertrag zwischen Ehegatten als Schutzins ... / II. Die Situation während des Getrenntlebens

Das Risiko des in der Immobilie verbliebenen Miteigentümers, als Folge einer von ihm nicht gewünschten Teilungsversteigerung sein Nutzungsrecht zu verlieren, ist während des Getrenntlebens geringer als nach Scheidung. Auch wenn man der jüngst vom OLG Hamburg^[18] vertretenen Auffassung, bis zur Scheidung sei eine Teilungsversteigerung gegen den Willen des anderen Ehegatten generell unzulässig, mit der herrschenden, zuletzt vom Thüringer OLG^[19] vertretenen und zutreffenden Meinung nicht folgt,^[20] stehen die Chancen, eine Teilungsversteigerung zu verhindern, oft nicht schlecht. Leben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand und macht der Miteigentumsanteil das ganze oder nahezu das ganze Vermögen des Versteigerungswilligen aus, bedarf dieser der Zustimmung des anderen Ehegatten (§ 1365 Abs. 1 BGB). Dem der Versteigerung Widersprechenden stehen darüber hinaus aber – je nach Situation im Einzelfall – auch die schon eingangs erwähnten weiteren rechtlichen Ansatzpunkte zur eventuellen Verhinderung der Teilungsversteigerung zur Verfügung: § 749 Abs. 2 BGB (Vereinbarung, mit der das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ausgeschlossen ist), § 1353 Abs. 1 S. 2 BGB (Verpflichtung, bei der Durchsetzung vermögensrechtlicher Ansprüche auf die Interessen des anderen Ehegatten Rücksicht zu nehmen) und § 242 BGB (Rechtsmissbrauch).^[21] Auch die Möglichkeiten, einen zeitlichen Aufschub der Teilungsversteigerung zu erreichen (§ 180 Abs. 2 und 3 ZVG, in besonderen Fällen § 765a ZPO),^[22] sind zu erwähnen. Lässt sich allerdings die Teilungsversteigerung nicht verhindern, gilt auch für die Trennungszeit das oben zu I. Ausgeführte: Vor dem alsbaldigen Verlust seines Nutzungsrechts ist der in der Immobilie Verbliebene nur geschützt, wenn er sich auf ein Mietverhältnis berufen kann. Auch eine gerichtliche Wohnungsüberlassung allein hilft ihm nicht.

Und das gilt auch, wenn der aus der Immobilie ausgezogene Ehegatte deren Alleineigentümer ist. Den Verkauf des Objekts kann der im Haus Verbliebene während der Trennungszeit nur blockieren, wenn die Voraussetzungen des § 1365 Abs. 1 BGB (Verfügung über das Vermögen im Ganzen) vorliegen. Ist das nicht der Fall, ist er bei Bestehen eines bloßen Nutzungsverhältnisses, auch bei Vorliegen einer gerichtlichen Überlassungsentscheidung, einem Herausgabeverlangen des Erwerbers aus § 985 BGB ausgesetzt. Das im Verhältnis der Ehegatten wirkende Besitzrecht ist kein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB, das dem Erwerber entgegengehalten werden könnte. Dies musste im Fall der schon zitierten Entscheidung des OLG München^[23] eine Ehefrau schmerzlich erfahren. Sie hatte sich die im Alleineigentum ihres Mannes stehende Ehewohnung gem. § 1361b Abs. 1 BGB "zuweisen" lassen. Ihr Wohnvorteil war bei der Berechnung ihres Unterhalts berücksichtigt worden. Als der Mann nun die Wohnung verkaufte und der Erwerber von ihr Herausgabe verlangte, wähnte sie sich sicher. Zu Unrecht: Das OLG München geht zunächst im Hinblick auf § 1365 BGB von der Wirksamkeit der Eigentumsübertragung auf den Erwerber aus; unabhängig von der objektiven Vermögenslage habe er von dieser keine Kenntnis gehabt.^[24] Es stellt sodann zutreffend fest, dass die Frau kein dem Erwerber gegenüber wirkendes Recht zum Besitz habe. Ihr wurde nicht nur die Herausgabe der Wohnung, sondern auch die Zahlung einer Nutzungsvergütung gem. §§ 985, 987 BGB aufgegeben.

Was ist aus Sicht der Frau falsch gelaufen? Was hätte sie tun können, um ein solches Ergebnis zu verhindern, lässt man einmal den Aspekt des § 1365 BGB beiseite?^[25] Sie hätte im Ehewohnungsverfahren als flankierende Maßnahme (§ 209 Abs. 1 FamFG) die Begründung eines – befristeten – Mietverhältnisses verlangen können. Als materiellrechtliche Anspruchsgrundlage dafür steht § 1361b Abs. 3 S. 1 BGB zur Verfügung. Nach dieser Vorschrift muss, wenn einem Ehegatten die Ehewohnung überlassen wurde, der andere alles unterlassen, was geeignet ist, die Ausübung seines Nutzungsrechts zu erschweren. Daraus wird hergeleitet, dass der in der Wohnung verbliebene Nichteigentümer zwar grundsätzlich kein Verbot der Veräußerung der Immobilie,^[26] wohl aber die Begründung eines – im Zweifel bis Rechtskraft der Scheidung – befristeten Mietverhältnisses verlangen kann.^[27] Entsprechendes gilt bei Miteigentum: Der in der Immobilie Verbliebene kann als Schutzanordnung im Rahmen der gerichtlichen Überlassungsentscheidung zwar – nach h.M.^[28] – kein Verbot der Teilungsversteigerung, wohl aber einen befristeten Mietvertrag fordern.^[29]

Und wenn es kein Ehewohnungsverfahren gibt, wenn die Eheleute sich über den Verbleib eines von ihnen in der Wohnung einig sind? Natürlich steht auch dann § 1361b Abs. 3 S. 1 BGB als Anspruchsgrundlage für die Begründung eines befristeten Mietverhältnisses bereit. Verfahrensrechtlich kann dieser Anspruch richtiger Ansicht nach bei drohender Gefahr einer Teilungsversteigerung bzw. eines Verkaufs dann in einem auf diesen Anspruch beschränkten Verfahren gem. § 1361b BGB, §§ 200 ff. Fam...