FF 7+8/2016, Sicherstellung des Mindestunterhalts für mi ... / aa) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Überschusseinkünfte i.S.d. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG und werden ebenso wie Einkünfte aus abhängiger Arbeit durch Abzug der Werbungskosten von den Bruttoeinnahmen ermittelt. Der Unterhaltsberechtigte kann die Vorlage von Überschussrechnungen verlangen. Diese müssen eine genaue Aufstellung der Bruttoeinkünfte und der geltend gemachten Werbungskosten enthalten. Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen Miet- und Pachtzinsen, Mietvorauszahlungen, Mietzuschüsse, Baukostenzuschüsse, Schadensersatzleistungen des Mieters oder Pächters, ggf. der Wert von Sachleistungen oder Dienstleistungen von Mietern/Pächtern, Zuflüsse aus Immobilienfonds, die keine Kapitaleinkünfte sind.

Nicht hierhin gehören die Zahlungen, die ein Mieter als sog. Nebenkosten für Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung etc. zahlt, denn diese sind wertneutral. Sie sind als allgemeine Unkosten des Hauses Abzugsposten, d.h. Werbungskosten, von den Einnahmen. Als Werbungskosten abzugsfähig von den Mieteinnahmen sind ferner Ausgaben für die Hausverwaltung, notwendige Reisekosten zu dem Mietobjekt/Pachtobjekt, Prozesskosten für Miet- und Räumungsprozesse, Beiträge zu einem Haus- und Grundbesitzerverein, Prämien für erforderliche Hausversicherungen wie z.B. die Sachversicherung, die Haftpflichtversicherung, eine Brandversicherung sowie sonstige Schadensversicherungen.^[33] Als Abzugspositionen berücksichtigungsfähig sind auch notwendige Erhaltungsaufwendungen, mithin Kosten für die Instandhaltung und Schönheitsreparaturen. Dies gilt auch für Rücklagen, die für bevorstehende konkrete Instandhaltungsmaßnahmen gebildet werden, die sich im Rahmen der zu erwartenden Instandhaltungskosten bewegen. Bei Eigentumswohnungen sind Rücklagen auch dann zu berücksichtigen, wenn sie nach der Eigentümerordnung zu leisten sind.^[34] Abzugsfähig bei der Einkommensberechnung für den Kindesunterhalt sind noch zu zahlende Kredit- und Finanzierungskosten (anders ggf. bei der Berechnung des unterhaltsrechtlich relevanten Einkommens zur Berechnung des Ehegattenunterhalts).^[35]

Nicht abzugsfähig sind Abschreibungen für Gebäude Abnutzung (AfA). Die steuerrechtlich zulässigen Abschreibungen für Gebäudeabnutzung und Instandsetzungskosten sind unterhaltsrechtlich nach der Rechtsprechung des BGH bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht zu berücksichtigen, weil einem eventuellen Verschleiß der Vermögensgegenstände eine in der Regel günstige Entwicklung auf dem Immobilienmarkt entgegensteht.^[36]

Grundsätzlich sind, insbesondere wenn es um Unterhaltsrückstände geht, die in dem jeweiligen Unterhaltszeitraum tatsächlich erzielten Mieteinkünfte heranzuziehen, da der Unterhalt aus diesen Einkünften zu zahlen war. Da Mieteinkünfte der Höhe nach oft schwanken, kann bei der für den künftigen Unterhalt zu treffenden Prognoseentscheidung für ihre Ermittlung ein Mehrjahresdurchschnitt aus drei Jahren gebildet werden. Der BGH hat es aber auch gebilligt, wenn bei einem über drei Jahre zurückliegenden Unterhaltsrückstand aus Vereinfachungsgründen ebenfalls ein einheitlicher Mehrjahresdurchschnitt gebildet wird.^[37]

[33] Gerhardt, in: Wendl/Dose, Das Unterhaltsrecht in der familienrichterlichen Praxis, 9. Aufl. 2015, § 1 Rn 450.

[34] Gerhardt, in: Wendl/Dose, Das Unterhaltsrecht in der familienrichterlichen Praxis, 9. Aufl. 2015, § 1 Rn 457.

[35] BGH FamRZ 2013, 191; BGH FamRZ 2010, 1633; BGH FamRZ 2009, 23.

[36] BGH FamRZ 2012, 514.

[37] BGH FamRZ 2007, 1532.