Entscheidungsstichwort (Thema)
Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15%-Grenze – Jährlich üblicherweise anfallende Aufwendungen
Leitsatz (redaktionell)
- Bei einem Austausch von Heizkörpern handelt es sich nicht um üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten, die bei der für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten maßgeblichen 15%-Grenze der Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nicht zu berücksichtigen sind.
- Eine teleologische Reduktion des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in dem Sinne, dass Aufwendungen zur Beseitigung schon bei Erwerb vorliegender verdeckter Mängel oder nach dem Erwerb auftretender altersüblicher Defekte von der 15%-Regelung ausgenommen sind, ist nicht geboten (Abgrenzung zum Urteil des FG Düsseldorf vom 21.01.2016 - 11 K 4274/13 E, EFG 2016, 630).
Normenkette
EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7, Abs. 5 S. 2, §§ 7, 21 Abs. 1
Tatbestand
Streitig ist, ob sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder Anschaffungskosten vorliegen.
Die Klägerin ist eine Grundstücksgemeinschaft. Sie erwarb mit notariellem Vertrag vom 03.02.2012 das Eigentum an dem Grundstück A in B für 340.000 €. Es handelt sich dabei um ein 1970 erbautes Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten und mehreren Garagen, das vollumfänglich vermietet wird. Von dem Kaufpreis nebst Anschaffungsnebenkosten entfällt ein Anteil von 247.336,42 € auf das Gebäude. Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten sind am 15.03.2012 auf die Klägerin übergegangen.
Die Klägerin erklärte für die Streitjahre 2012 und 2013 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. -21.499,09 € (2012) und 3.359,03 € (2013). Bei der Einkünfteermittlung berücksichtigte sie Aufwendungen i.H.v. 31.863,06 € (2012) und 16.325,09 € (2013) als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Die Aufwendungen betreffen u.a. die Erneuerung der Außenfassade und der Heizung, die Renovierung von drei Wohnungen anlässlich von Mieterwechseln (inkl. Erneuerung der Bodenbeläge und Badrenovierung) und den Austausch von zwei Heizkörpern in einer durchgehend vermieteten Wohnung.
Der Beklagte war der Feststellungserklärung für das Jahr 2012 zunächst gefolgt und hatte mit Bescheid vom 20.03.2013 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.H.v.-21.499,09 € einheitlich und gesondert festgestellt. Der Bescheid erging vorläufig i.S.d. § 165 AO hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unter Hinweis darauf, dass noch nicht feststehe, ob die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung den Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten zuzurechnen seien.
Der Bescheid für das Jahr 2012 wurde am 24.07.2014 dahingehend geändert, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf 7.897,91 € erhöht wurden. Mit weiterem Bescheid vom 24.07.2014 wurden zudem für das Jahr 2013 abweichend von der Feststellungserklärung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. 17.797,03 € festgestellt. Grund für die Änderung bzw. Abweichung war, dass der Beklagte die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als überschritten ansah und einen Teilbetrag von 45.047 € aus den insgesamt für die Streitjahre erklärten Aufwendungen von 48.188,15 € als anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifizierte und im Wege der Abschreibung berücksichtigte. Lediglich Aufwendungen i.H.v. 2.155 € (2012) und 986 € (2013) wurden als Schönheitsreparaturen i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG angesehen und als Werbungskosten behandelt.
Die Klägerin hat nach erfolglosem Einspruchsverfahren (Einspruchsentscheidung vom 09.01.2015) Klage erhoben. Sie ist der Ansicht, dass die 15%-Grenze nicht überschritten sei und deshalb alle geltend gemachten Aufwendungen sofort abzugsfähig seien.
Der Drei-Jahres-Zeitraum des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG habe am 14.03.2015 geendet. In den Jahren 2014 und 2015 seien allerdings nur geringfügige Aufwendungen i.H.v. 490,56 € (2014) bzw. 8,67 € (2015) getätigt worden, die den sofort abzugsfähigen Schönheitsreparaturen zuzurechnen und deshalb nicht im Rahmen der 15%-Grenze zu berücksichtigen seien.
Es verbleibe daher letztlich bei den Aufwendungen für die Streitjahre 2012 und 2013 i.H.v. 48.188,15 €, von denen 3.141 € (2.155 € in 2012 und 986 € in 2013) bereits als Werbungskosten anerkannt seien und 45.047,15 € streitig seien. Dieser Betrag sei zwecks Überprüfung der 15%-Grenze noch wie folgt zu kürzen:
|
45.047,15 € |
./. Heizkörper 2012 |
536,48 € |
./. Heizkörper 2013 |
1.118,84 € |
verbleiben brutto |
43.391,83 € |
netto |
36.463,72 € |
Die Grenze von 37.100,46 € (15% der Anschaffungskosten i.H.v. 247.336,42 €) sei mithin unterschritten.
Die Kosten für den Austausch der beiden Heizkörper (Rechnung vom 06.12.2012 über 536,48 € brutto / 450,08 € netto und Rechnung vom 26.07.2013 über 1.118,84 € brutto / 940,20 € netto) seien nicht in die 15%-Grenze einzubeziehen. Die Heizkörper seien in der Wohnung der Mieter C ausgetauscht worden, welche ihre Wohnung seit 1980 ununterbrochen bewohnen würden. Es bestehe also kein Zusammenhang mit den drei Wohnungen, die in den Stre...