Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietgarantieleistungen als steuerbares Entgelt
Leitsatz (amtlich)
Mietgarantieleistungen können je nach Ausgestaltung des Garantie- und Verwaltungsvertrages steuerbares Entgelt für die Überlassung der Räume sein, insbesondere wenn der Garantiegeber eine etwaige Mehrmiete erhält und bei wirtschaftlicher Betrachtung Risiko und Chance der Vermietung vollständig auf ihn verschoben ist.
Für den Vorsteuerabzug ist ein auf umsatzsteuerpflichtige Mieter (§ 9 Abs. 2 UStG) ausgerichtetes Vermietungskonzept notwendig, das den Ausschluss von umsatzsteuerfreien Mietern vorsehen muss (Anschluss an FG Berlin-Brandenburg vom 04.11.2008 EFG 2009, 1158).
Normenkette
UStG § 4 Nr. 12 Buchst. a, § 9 Abs. 1-2, § 15 Abs. 1-2; BGB §§ 133, 157
Tatbestand
Die Beteiligten streiten im Hinblick auf den Vorsteuerabzug um die Möglichkeit einer Umsatzsteueroption bei der Vermietung einer Ladeneinheit in einem Bausanierungsobjekt.
I. 1. Zweck der klägerischen GbR ist die Verwaltung und Vermietung des Grundbesitzes X-Straße in A. Die Klägerin wurde 1998 von zwei Gesellschaftern gegründet. Mit notariellen Urkunden vom 22.11.2000 (Notar Dr. B, unfoliiert im Sonderband Betriebsprüfungsberichte - SB Bp -) traten die jetzigen beiden Gesellschafter zum 01.12.2000 bei, anschließend traten die vorherigen beiden Gesellschafter aus der Gesellschaft aus.
Die GbR erwarb mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 30.12.1998, der eine Sanierungsverpflichtung der Verkäuferin enthielt, zwei von den insgesamt zehn Wohneinheiten und die hier verfahrensgegenständliche Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Die Sanierungsarbeiten wurden 1999 und damit noch vor dem Beitritt der jetzigen Gesellschafter zur GbR abgeschlossen. Aufgrund des Übergangs der unsanierten Immobilie noch 1998 hatte die GbR die Möglichkeit, Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz geltend zu machen.
2. Wie in den Urkunden vom 22.11.2000 vorgesehen, schloss die Klägerin mit der C GmbH als Mietgarantin und Auftragnehmerin einen "Vertrag zur Mietgarantie und Mietverwaltung" beginnend mit dem 01.12.2000 mit einer Laufzeit von 10 Jahren. In Teil I des Vertrags ist bestimmt, dass die Mietgarantin für die Laufzeit eine monatliche Nettomieten-Einnahme unabhängig von der tatsächlich erzielten Miete garantiert (für die Gewerbeeinheit 14 DM/Quadratmeter und für die Wohneinheiten 12 DM/Quadratmeter, mithin für die 83,6 Quadratmeter große Gewerbeeinheit 1.170,40 DM pro Monat). Gemäß Teil II erhält die Mietgarantin für die Garantie ein als Gebühr bezeichnetes Entgelt in Höhe von insgesamt 18.845 DM, das in zwei gleichen Raten bei Vertragsschluss und nach der Hälfte der Laufzeit fällig ist. Teil III sieht vor, dass die Mietgarantin für die Dauer der Mietgarantie die Verwaltung des Sondereigentums (Mietverwaltung) übernimmt. Hierfür erhält sie ein als Verwaltergebühr bezeichnetes Entgelt in Höhe von 8 DM netto monatlich je Einheit.
Der Vertrag bestimmt folgende Einzelheiten: Die Mietgarantin ist weder Mieter (Zwischenmieter) noch verpflichtet, als solcher aufzutreten. Mietnebenkosten werden nicht garantiert (Teil I § 1). Der Mietgarantieanspruch entsteht bei einer Differenz zwischen Garantiemiete und tatsächlich erzielter Nettomiete wegen eines niedriger vereinbarten Mietzinses, bei Nichtvermietung und bei Mietausfall bzw. Mietrückstand. Wird eine höhere als die garantierte Miete erzielt, steht der Differenzbetrag nicht der Klägerin, sondern der Mietgarantin zu (Teil I § 2). Die Klägerin als Mietgarantienehmerin ist verpflichtet, die Einheiten unter Ausschöpfung aller gesetzlichen Möglichkeiten zu den günstigsten Konditionen zu vermieten bzw. vermieten zu lassen (Teil I § 3). Durch die Übertragung der Mietverwaltung wird die Mietgarantienehmerin von ihrer Vermietungsverpflichtung frei. Zu den Aufgaben der Mietgarantin gehört auch die Beschaffung von Mietern und der Abschluss von Mietverträgen. Die Mietgarantin erhält Vollmacht, auch für Gerichtsprozesse (Teil III § 6). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Vertragsurkunde ("Anlage 1", unfoliiert im SB Bp) Bezug genommen.
3. Für die Mietgarantin agierte faktisch die unter der gleichen Anschrift ansässige, organisatorisch verbundene Wohnungseigentumsverwalterin D GmbH (FG-A Bl. 23). Zwischen der dort für die verfahrensgegenständliche Liegenschaft zuständigen Sachbearbeiterin und der Klägerin gab es keine Gespräche über die Frage der Auswahl der Mieter, insbesondere ob nur Mieter mit Umsatzsteuerpflicht akquiriert werden sollten (FG-A Bl. 25).
Die Verwalterin fand zwar einen gewerblichen Mietinteressenten für die Gewerbeeinheit zum 01.12.2000; der Mietvertrag sah einen Mietzins zuzüglich Mehrwertsteuer vor (Auszug im Anlageband Anlage II). Zur Vertragsdurchführung kam es jedoch nicht, weil der Mieter die Kaution nicht gezahlt hatte. Einmal war ein Nagelstudio im Gespräch, die von diesem gewünschte zweite Toilette konnte jedoch nicht kurzfristig eingebaut werden, so dass es zu einem Vertragsschluss nicht kam. In A im Allgemeinen u...