FG München Urteil vom 29.07.2002 - 13 K 3773/01

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Auf Dauer angelegtes Mietverhältnis bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ausschluss der Fortsetzungsmöglichkeit nach § 564c BGB. Einkommensteuer 1995, 1997, 1998

Leitsatz (redaktionell)

Werbungskostenüberschüsse sind nur abziehbar, wenn sich der definitive Entschluss feststellen lässt, durch langfristige Vermietung einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (Anschluss an das BFH-Urteil vom 30. September 1997 IX R 80/94, BFHE 184, 406, BStBl II 1998, 771).

Normenkette

EStG § 21; BGB § 564c

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

I.

Die Kläger sind Eheleute und wurden für die Streitjahre 1995, 1997 und 1998 zur Einkommensteuer (ESt) zusammen veranlagt. Der Kläger ist Vorstandsvorsitzender des … Verbandes der … (X-Verband). Er bezieht Einkünfte aus nichtselbständiger und selbständiger Arbeit, sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen und Vermietung und Verpachtung (VuV).

Die Kläger wohnten in Wedemark, Niedersachsen. Sie hatten ein Immobilienbüro im Landkreis S. (S) beauftragt, den Kauf eines Hauses am S-See zu vermitteln. Am 06. Februar 1995 (Bl. 2–23 Akte-Dauerunterlagen –DU–) schlossen sie den notariellen Kaufvertrag für das Grundstück in B., M. Str. 17 (B) ab. Der Kaufpreis betrug 3.350.000 DM, Nutzen und Lasten gingen am 31. März 1995 auf die Kläger über, nachdem der Verkäufer das Anwesen vertragsgemäß (Abschn. IV 3 e und V des Vertrages, Bl. 10, 12 DU) geräumt hatte.

Das Grundstück weist lt. Bewertungsakte folgende Eigenschaften auf:

Grundstücksgröße	647 m² + 2.506 m² = 3.153 m²
Weg	336 m²
FlurNr. 107/7	Haus mit Grundstück
FlurNr. 107/6	Zufahrtsweg
FlurNr. 107/5 und 106/4	Seeufergrundstück

Im Jahre 1979 mussten die Vorbesitzer an die Gemeinde B eine Fläche von 179 m² für Verkehrszwecke abtreten. Der direkte Zugang zum See wurde durch einen öffentlichen Weg zwischen Grundstück und Seegrundstück unterbrochen. Am 20. Mai 1981 wurde die Baugenehmigung für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Schwimmbad und drei Garagen erteilt. Die Baukosten betrugen 644.522 DM, die bebaute Fläche umfasste 259 m², die Wohnfläche betrug 227 m². Die Einliegerwohnung war 40 m² groß.

Die Kläger nutzten das Grundstück zunächst nicht selbst. Sie schlossen einen Mietvertrag (Bl. 28–42 DU) mit einem Herrn L. (L). Das Mietverhältnis begann am 15. August 1995. Der Vertrag war auf die Dauer von zwei und 6,5 Monaten befristet und sollte am 28. Februar 1998 enden. Der Vertrag enthielt unter § 2, Tz. 5 und 5.1 die Ausführungen: „Dem Mieter ist bei Vertragsabschluss eingehend erläutert worden, dass der Mietvertrag über diesen Zeitpunkt hinaus nicht fortgesetzt werden kann, weil der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will, nämlich für Eigennutzung”.

Der Mietzins betrug 8.500 DM monatlich zuzüglich Nebenkosten. In der Anlage zum Mietvertrag wird festgehalten, dass der Mieter bei Rückgabe der Mietsache keine Renovierung schuldet (Bl. 41 DU). Ferner ist lt. Tz. 5 (Bl. 42 DU) der Mieter zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet, wenn er der Räumungspflicht nicht bis zum 28. Februar 1998 nachkommt. Die Haltung von Haustieren wurde im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt.

Das Mietverhältnis wurde zum 31. Dezember 1997 vorzeitig beendet, da L seit Mitte 1996 keine Zahlungen mehr geleistet hatte. Wegen anderer Delikte hatte er in der JVA Stadelheim einsitzen müssen. Während dieser Zeit war es zu Frostschäden am Haus wegen der Fahrlässigkeit des Mieters gekommen. Außerdem hatte L Kampfhunde gehalten, die ebenfalls Schäden hinterlassen hatten.

Am 19. Dezember 1997 stellten die Kläger einen Antrag auf Baugenehmigung und begannen mit den Bauarbeiten im März 1998. Seit 20. Januar 1999 bewohnen die Kläger das Haus selbst.

Die ESt-Bescheide für die Streitjahre waren wegen der hohen Werbungskostenüberschüsse aus VuV betreffend das Objekt zunächst unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen. Die Kläger erzielten 1995–1998 folgende Ergebnisse:

	1995	1996	1997	1998
Mieteinnahmen	37.000	62.500	0	0
abzüglich
Finanzierungskosten	618.107	282.750	282.750	282.750
Reparaturen	107.764	5.128	48.352	1.211.998
sonst. Werbungskosten	3.024	33.468	12.224	17.464
AfA Gebäude u. Inventar	11.459	19.729	19.729	19.730
WK-Überschuss VuV	703.351	278.576	363.055	1.531.942

An Inseratskosten sind 682 DM in 1996 (Bl. 31 ESt-Akte 1996) angefallen und 1.200 DM (netto) + 180 DM USt für „Mietervermittlungsgebühren”. Lt. Schreiben des Immobilienbüros vom 24. März 1998 (Bl. 91 BP-Akte) wurde dieser Betrag für „Vermittlungsbemühungen” seit 1996 in Rechnung gestellt. Im Schreiben vom 07. September 2000 (Bl. 89 f BB-Akte) bestätigt das Büro, dass im Zeitraum 1996 – März 1998 zwölf Kontakte angebahnt worden seien und mehrere Ortsbesichtigungen stattgefunden hätten. Wörtlich heißt es: „Letztlich hat der optisch unansehnliche Zustand, verursacht durch den Mieter L. und den durch ihn ve...