Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG) / 2.8 Rangfolge der Finanzierungsinstrumente

Die Erstellung des Wirtschaftsplans sowie die Herbeiführung der Beschlussfassung über die zu leistenden Hausgeldvorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG kann als Kardinalspflicht des Verwalters bezeichnet werden. Entsprechendes gilt selbstverständlich für die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. In der Rangfolge der Finanzierungselemente stehen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung insoweit an der Spitze. Dicht gefolgt von der Bildung einer Erhaltungsrücklage. Wie bereits ausgeführt, stellt sie als Regelbeispiel einer Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung das wichtigste Element der Vermögensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft dar. Bestehen Hausgeldrückstände einzelner Wohnungseigentümer, sind diese konsequent beizutreiben. Insoweit haben weder die Wohnungseigentümer noch der Verwalter Ermessen.

Im Übrigen existiert keine starre Rangfolge der Finanzierungselemente. So haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen, ob sie etwa eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung aus der Erhaltungsrücklage finanzieren oder eine entsprechende Sonderumlage erheben. Im Einzelfall kann statt des Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage oder die Bildung einer Sonderumlage auch eine Kreditaufnahme in Frage kommen. Maßgeblich sind stets die Umstände des Einzelfalls. Jedenfalls kann vieles für eine Kreditaufnahme zur Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme sprechen, wenn mit der Kreditaufnahme gewisse Vorteile für die Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sind. Abzuwägen ist auch die Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wird eine vorhandene Rücklage nicht zur Finanzierung der Erhaltungsmaßnahme eingesetzt, muss es hierfür allerdings triftige Gründe geben. Solche Gründe können etwa darin liegen, dass aufgrund des Alters der Wohnanlage und ihres Erhaltungszustands mit weiterem Instandhaltungsbedarf zu rechnen ist, für den die Rücklage ganz oder teilweise vorgehalten werden soll. Bei Maßnahmen, die Aufschub dulden, ist die Möglichkeit einer kurzfristigen Ansparung der Rücklage in die Erwägung einzustellen. Erhält die Wohnungseigentümergemeinschaft für eine Maßnahme staatliche Fördermittel, die bei einer späteren Ausführung nicht mehr (sicher) zur Verfügung stünden, so ist auch dies zu berücksichtigen. Den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken sind die Vor- und Nachteile einer Finanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegenüberzustellen. Eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belasten oder sogar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überfordern würde.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 25.9.2015, V ZR 244/14, NZM 2015 S. 821.