Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG) / 3 Mehrhausanlagen

3.1 Art

Bei Mehrhausanlagen ist hinsichtlich der Finanz- und Vermögensverwaltung zunächst zu unterscheiden, ob es sich um eine geregelte oder eine ungeregelte Mehrhausanlage handelt.^[1] Wesen der geregelten Mehrhausanlage ist, dass durch spezielle Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem Charakter der Mehrhausanlage in Form der Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen Rechnung getragen wird.

Zunächst und grundsätzlich ist zu beachten, dass Untergemeinschaften keine eigenständige Rechtsfähigkeit zukommt.^[2] Stets bleiben sie Teil der Gesamtgemeinschaft, weshalb es nicht etwa möglich wäre, einen Vertrag lediglich mit der Untergemeinschaft zu schließen.

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch in Haus A

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 3 Häusern A, B und C. In der Gemeinschaftsordnung sind insoweit Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen gebildet. Ausgaben, die lediglich ein Haus betreffen, sind auch nur von den Wohnungseigentümern dieses Hauses zu leisten. Die Wohnungseigentümer des Hauses A beschließen den Austausch der Fenster in ihrem Haus unter Beauftragung eines bestimmten Fachunternehmens. Der Verwalter muss den Vertrag mit dem Fachunternehmen namens der Gesamtgemeinschaft schließen. Mangels Rechtsfähigkeit kann der Vertrag nicht namens der Untergemeinschaft abgeschlossen werden.

Weiter ist zu beachten, dass Untergemeinschaften keine Beschlusskompetenz bezüglich der Angelegenheiten der Gesamtgemeinschaft zukommt.

Praxis-Beispiel

Instandsetzung des Fundaments

Die Wohnanlage besteht aus einem Wohngebäude und einer darunter liegenden Tiefgarage. In der Gemeinschaftsordnung sind insoweit 2 Untergemeinschaften gebildet. Die Eigentümer des Wohngebäudes beschließen wegen Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Fundaments der Wohnanlage Erhaltungsmaßnahmen. Der Beschluss ist nichtig, da das Fundament nicht nur Bestandteil des Wohngebäudes, sondern auch der Tiefgarage ist.

Erhaltungsmaßnahmen in der Tiefgarage

Von maßgeblicher Bedeutung ist die zwischenzeitlich erfolgte Klarstellung in der Rechtsprechung, dass bei entsprechender Bildung von Untergemeinschaften die Teileigentümer einer Tiefgarage die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage auch im Hinblick auf tragende Bauteile zu tragen haben, die zugleich das Fundament des/r Wohngebäude/s bilden.^[3]

[1] Siehe hierzu ausführlich auch Blankenstein, Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit, Kap. 6 Mehrhausanlage.

[2] BGH, Urteil v. 10.11.2017, V ZR 184/16, ZMR 2018 S. 234.

[3] BGH, Urteil v. 12.11.2021, V ZR 204/20, ZMR 2022 S. 232.

3.2 Vermögen

Weiter ist zu beachten, dass Untergemeinschaften mangels Rechtsfähigkeit kein eigenes Vermögen haben können.

Erhaltungsrücklage

Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Bildung von gesonderten Erhaltungsrücklagen für die Untergemeinschaften vorgesehen, verbleibt diese als Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens im Vermögen der Gesamtgemeinschaft und "gehört" nicht der Untergemeinschaft.^[1] Auch wenn der Verwalter zwecks Anlage dieser Gelder ein eigenes Konto eröffnet, bleibt die Gesamtgemeinschaft Inhaberin dieses Kontos.

Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zwar eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Häuser vor, statuiert sie aber keine ausdrückliche Pflicht zur Bildung getrennter Rücklagen, rechtfertigt dies aber die Bildung gesonderter Erhaltungsrücklagen je Untergemeinschaft.^[2] Der Verwalter kann hier derart verfahren, dass er die Gelder der jeweiligen Untergemeinschaft buchhalterisch trennt. Er kann freilich auch Unterkonten eröffnen.

Stets auch Rücklage für Gesamtgemeinschaft

Auch wenn die Gemeinschaftsordnung etwa die Bildung von Erhaltungsrücklagen für die jeweiligen Untergemeinschaften vorsieht, ist stets auch eine Erhaltungsrücklage für die Gesamtgemeinschaft zu bilden. Zu berücksichtigen ist nämlich stets, dass Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sein können, die die Gesamtgemeinschaft betreffen und sich einzelnen Untergemeinschaften gerade nicht zuordnen lassen.

Sonderumlage

Untergemeinschaften können auch Sonderumlagen für ihre Untergemeinschaft beschließen, wenn sich die Erhebung der Sonderumlage in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung hält. Selbstverständlich können insoweit aber auch nur Zahlungspflichten der Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft begründet werden.

[1] BGH, Urteil v. 17.4.2015, V ZR 12/14, NZM 2015 S. 544.

[2] LG Düsseldorf, Urteil v. 18.12.2013, 25 S 78/13.