Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG) / 4 Übernahme einer neuen Gemeinschaft

4.1 Neu entstandene Gemeinschaft

Finanzierungsbedarf besteht unmittelbar mit Begründung der Eigentümergemeinschaft. Im Fall der Teilung nach § 3 WEG durch Vertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entstanden. Entsprechendes gilt seit Inkrafttreten des WEMoG im praktisch bedeutsamen Fall der Teilung nach § 8 WEG durch Teilungserklärung des Bauträgers bzw. teilenden Eigentümers. Das Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" wurde obsolet. Es entsteht zunächst eine Ein-Personen-Gemeinschaft mit sämtlichen Verwaltungskompetenzen. Der teilende Eigentümer kann also insbesondere durch Ein-Personen-Beschluss einen Verwalter bestellen. Erwerber werden nach § 8 Abs. 3 WEG als Eigentümer im Innenverhältnis zur Gemeinschaft und anderen Wohnungseigentümern fingiert, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer haben, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihnen der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben wurde. Wichtigste Aufgabe des Verwalters in diesem Stadium ist die Erstellung eines Wirtschaftsplans – ggf. auch für ein Rumpfkalenderjahr –, sodass der Finanzbedarf innerhalb der Eigentümergemeinschaft gedeckt werden kann.

Im Regelfall dürfte der Finanzierungsbedarf allerdings nicht lediglich durch die monatlich zu zahlenden Hausgelder auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu decken sein, weshalb – abhängig vom konkreten Einzelfall – die Erhebung einer Sonderumlage nicht nur in Betracht kommen, sondern sogar zwingend erforderlich sein kann.

4.2 Bestandsgemeinschaft

Übernimmt der Verwalter die Verwaltung einer Bestandsgemeinschaft, hat er zunächst für die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen beim Vorverwalter zu sorgen.^[1] Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß §§ 9a Abs. 3 WEG, 667 BGB ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[2] Der Vorverwalter kann sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht an den Verwalterunterlagen berufen, selbst wenn ihm etwa noch Vergütungsansprüche zustehen.^[3] Der übernehmende Verwalter sollte auch darauf drängen, dass ihm mittels eines geeigneten Datenträgers die Daten herausgegeben werden, die der Vorverwalter in EDV-Form angelegt bzw. erhalten hat. Hierauf besteht ein Anspruch.^[4]

Der frühere Verwalter hat selbstverständlich die gemeinschaftseigenen Gelder herauszugeben, unabhängig davon, ob sich diese auf Treuhandkonten oder aber Fremdkonten der Gemeinschaft befinden. Gleiches gilt beispielsweise für Sparbücher in Bezug auf etwaige Rückstellungen. Der ehemalige Verwalter hat darüber hinaus eine Mitwirkungspflicht, soweit der übernehmende Verwalter neue Gemeinschaftskonten eröffnen möchte.

Offenes Treuhandkonto

Hatte der Vorverwalter das Konto, über das die Zahlungen für die Gemeinschaft erfolgen, auf seinen Namen geführt, "gehört" ihm dieses Konto zwar formal, allerdings ist dies mit Blick auf die Herausgabepflicht der Kontounterlagen nicht von Bedeutung^[5], da das Gemeinschaftsvermögen gemäß § 9a Abs. 3 WEG und somit auch die eingenommenen Gelder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet sind. Hieraus ergibt sich, dass auch die Kontounterlagen im Eigentum der Gemeinschaft stehen und zwar unabhängig davon, auf welchen Namen das Konto geführt wurde. Insoweit besteht auch ein Anspruch auf Herausgabe der Kontoauszüge und sonstiger Bankbelege.^[6]

Wie auch bezüglich sonstiger Verwaltungsunterlagen, steht dem Verwalter auch hinsichtlich der Kontounterlagen kein Zurückbehaltungsrecht zu. Benötigt er die Unterlagen für seine Rechtsverteidigung etwa im Fall des Vorwurfs der Untreue oder sonstiger Unregelmäßigkeiten, kann er Kopien der Unterlagen fertigen.^[7] Ebenfalls wie bei den anderen Verwaltungsunterlagen, hat der Verwalter auch dann kein Zurückbehaltungsrecht an den Kontounterlagen, wenn ihm noch restliche Vergütungsansprüche gegen die Gemeinschaft zustehen.^[8]

Das Konto selbst lässt sich freilich nicht ohne weiteres auf den neuen Verwalter übertragen. Der übernehmende Verwalter hat nunmehr vielmehr ein neues Konto – und zwar ein Fremdkonto – namens der Wohnungseigentümergemeinschaft zu eröffnen. Der Vorverwalter hat dann das Treuhandkonto aufzulösen und bestehende Guthaben auf das vom neuen Verwalter eröffnete Konto zu überweisen.

Fremdkonto

Wird das gemeinschaftliche Konto allerdings – wie auch erforderlich – als Fremdkonto im Namen der Eigentümergemeinschaft geführt, muss gegenüber dem kontoführenden Kreditinstitut lediglich die Verfügungsbefugnis des bisherigen Verwalters widerrufen und dem neuen Verwalter eingeräumt werden. Der neue Verwalter wird sich gegenüber der Bank durch Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung zu legitimieren haben, das ihn als neu bestellten Verwalter ausweist. Da der neue Verwalter hierdurch automatisch zum gesetzlichen Organ der Eigentümergemeinschaft wird, hat die Bank die Änderung der Verfügungsbefugnis einzutragen und darf ab diesem Zeitpunkt keine Verfügungen des nicht mehr amtierenden Verwalters mehr zulassen. Andernfalls ...