Folgeschadenbeseitigung im Sondereigentum (WEMoG) / 2.1 Haftung der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer

Schadensersatzansprüche kommen insbesondere aus dem Gemeinschaftsverhältnis, im Einzelfall auch aus unerlaubter Handlung in Betracht.

2.1.1 Schadensersatzansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Entsteht ein Schaden an einem Sondereigentum, weil die Gemeinschaft dieser Verpflichtung nicht rechtzeitig nachgekommen ist, hat sie wegen schuldhafter Verletzung ihrer Instandsetzungspflicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis den entstandenen Schaden zu ersetzen.^[1] Auch in diesem Bereich sind entsprechende Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

Praxis-Beispiel

Dachsanierung wird mehrheitlich abgelehnt

Der Verwalter stellt bei einer routinemäßigen Überprüfung des Flachdachs unter Hinzuziehung eines Dachdeckers fest, dass zur Vermeidung von Dachundichtigkeiten eine Sanierung dringend geboten ist. Die Eigentümerversammlung lehnt den Beschlussantrag der Verwaltung auf Durchführung einer Dachsanierung aus Kostengründen ab, obwohl der Verwalter auf das bestehende Schadensrisiko hingewiesen hat. Die Gemeinschaft verletzt in diesem Fall schuldhaft ihre Instandsetzungspflicht. Tritt infolge der nicht rechtzeitig durchgeführten Sanierungsmaßnahme ein Feuchtigkeitsschaden z. B. im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung ein, hat der betreffende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Im Streitfall hat der Wohnungseigentümer als Gläubiger gemäß § 280 BGB die Pflichtverletzung und den Umstand zu beweisen, dass sein Schaden durch die Pflichtverletzung entstanden ist. Das Verschulden des Schuldners, in dem o. g. Beispiel der Gemeinschaft, muss er nicht beweisen. Dieses wird vermutet, es sei denn, der Schuldner (hier also die Gemeinschaft) kann beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Achtung

Ablehnende Mehrheit hat für Schaden einzustehen

Scheitert die Beschlussfassung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme an einem Mehrheitseigentümer oder einem Teil der Eigentümer, die sich gegen den Beschlussantrag aussprechen, so haben allein diese Eigentümer die Verletzung der Erhaltungspflicht zu vertreten. Der Schadensersatzanspruch des betroffenen Wohnungseigentümers ist gleichwohl gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Diese hat jedoch im Innenverhältnis zu den die Beschlussfassung vereitelnden Wohnungseigentümer einen entsprechenden Regressanspruch. Ob der geschädigte Wohnungseigentümer neben der Gemeinschaft auch die übrigen Wohnungseigentümer persönlich in Anspruch nehmen kann, da diese gemäß § 9a Abs. 4WEG als Teilschuldner Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber haften, ist zwar naheliegend aber nicht gesichert. Die unmittelbare Außenhaftung der Wohnungseigentümer wäre jedenfalls anteilsmäßig in Höhe ihres Miteigentumsanteils beschränkt.

Bei Fallgestaltungen der vorgenannten Art entzündet sich in der Regel Streit bei der Frage, ob die Pflichtverletzung der Eigentümer für den entstandenen Schaden ursächlich war oder ob der Schaden auch bei rechtzeitiger Schadensbeseitigung eingetreten wäre. Diese Streitfragen lassen sich in der Regel nur durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens klären.

Achtung

Eigenes Verschulden und Verschulden des Erfüllungsgehilfen

Die Gemeinschaft haftet nicht nur für eigenes Verschulden, sondern gemäß § 278 BGB auch für das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen. Hierzu gehören u. a. die Fachfirmen, welche die Instandsetzungsmaßnahmen im Auftrag der Gemeinschaft durchführen. Verursacht die Fachfirma schuldhaft im Zuge der Instandsetzungsarbeiten einen Schaden am Sondereigentum eines Wohnungseigentums, so hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm diesen Schaden zu ersetzen.^[2]

Der Verwalter fungiert im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Ausführungs-Organ der Gemeinschaft. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet daher für ein Verschulden des Verwalters entsprechend § 31 BGB.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21, ZMR 2023 S. 384.

[2] BayObLG, Beschluss v. 21.5.1992, 2Z BR 6/92, NJW-RR 1992 S. 1102 ff.

[3] BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21, ZMR 2023 S. 384.

2.1.2 Ansprüche aus unerlaubter Handlung

Die Grundbesitzerhaftpflicht regelt § 836 BGB. Danach haftet der Grundstückseigentümer für einen Schaden, wenn dieser durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werks oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes verursacht wurde. Die Haftung ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Besitzer die zum Zweck der Abwendung der Gefahr im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat.

Neben dem Schadensersatzanspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis wegen Nichteinhaltung der Erhaltungspflich...