Formbild der Jahresabrechnung

Leitsatz

• Wie muss die ordnungsgemäße Jahresabrechnung aussehen?

  Ein Beirat muss Eigentümer sein

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 16 Abs .5 WEG, § 28 WEG, § 29 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Die Jahresabrechnung muss eine geordnete, übersichtliche und inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Geschäftsjahr enthalten (BayObLG, KG Berlin); sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein.

Dies war im vorliegenden Fall zu kritisieren, wenn Einnahmen der Gemeinschaft für das betreffende Geschäftsjahr in der Abrechnung nicht als solche gekennzeichnet und damit erkennbar waren. In einer Position "Girokonto" unter der Überschrift "Zugang" dürfen solche Einnahmen nicht versteckt enthalten sein, wenn dadurch nicht festgestellt werden kann, wie sie sich zusammensetzen, insbes. in welcher Höhe Haus(Wohn-)gelder gezahlt worden sind. Überdies wurden im vorliegenden Fall auch Ausgaben erst im Folgejahr bezahlt, sodass sie nicht in die laufende Jahresabrechnung gehören. Nur tatsächlich getätigte Ausgaben sind in der Abrechnung aufzuführen. Auch Kosten gerichtlicher Verfahren nach § 43 WEG sind gem. § 16 Abs. 5 WEG nicht Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG und somit keine Ausgaben, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Last fallen; auch sie gehören nicht in die Jahresabrechnung. (Diese Feststellung widerspricht dem Gebot rechnerischer Richtigkeit einer Abrechnung im Sinne der h.M.)

Aus diesem Grund entsprach auch der Entlastungsbeschluss zugunsten des Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (noch nicht volle Erfüllung seiner Pflichten). Insoweit hat der Verwalter eine neue Jahresabrechnung zu erstellen, über die in neuer Versammlung abzustimmen sein wird.

2. Auch der Beschluss über die Wahl einer Person zum "beratenden Mitglied" des Verwaltungsbeirats war für ungültig zu erklären, zumal diese Person kein Wohnungseigentümer war, sodass sich schon deshalb seine Wahl zum Mitglied des Beirates verbot. Bei der Bestellungsbeschlussfassung ging es auch nicht nur lediglich um eine "Hilfsperson" des Beirates; dieser sollte vielmehr dem Beirat "angehören" (als ständiges Mitglied mit entsprechenden Beiratsbefugnissen sein).

Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Beschwerdewertansatz von 32.000 DM.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.01.1995, 3 Wx 195/92= WE 9/1995, 278)

Zu Gruppe 4: Wohnungeigentumsverwaltung