Formularmietvertrag – allgemeine Ausführungen / 2.5 Verbot der geltungserhaltenden Reduktion

Klauseln, die den Vertragspartner unbillig belasten, werden nicht mit einem gerade noch zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Die §§ 305 ff. BGB sollen die Verwender von Formularverträgen zu einer ausgewogenen Vertragsgestaltung veranlassen, die den Interessen beider Vertragsteile Rechnung trägt. Damit stünde es nicht im Einklang, wenn die Grenzen des Zulässigen folgenlos überschritten werden könnten.

Praxis-Beispiel

Unzulässige Kleinreparaturklausel

Ist vereinbart, dass der Mieter Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 150,- EUR zu tragen hat, so ist diese Klausel nicht etwa in Höhe des gerade noch zulässigen Betrags von 100,- EUR wirksam. Sie ist insgesamt unwirksam.

2.5.1 Klauseln mit zulässigem und unzulässigem Teil

Hiervon sind jene Klauseln zu unterscheiden, die aus einem zulässigen und einem unzulässigen Teil bestehen. So enthält die Klausel

Praxis-Beispiel

Klausel mit Empfangs- und Abgabevollmacht

"Erklärungen, deren Wirkungen die Mieter berührt, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Mieter bevollmächtigen sich jedoch gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen ..."

sowohl eine Empfangsvollmacht als auch eine Abgabevollmacht. Nach der Rechtsprechung des BGH hat die Empfangsvollmacht Bestand, ohne dass es auf die Wirksamkeit der Abgabevollmacht ankommt.^[1]

In Fällen dieser Art gilt der Grundsatz, dass die Klausel mit dem zulässigen Inhalt aufrechterhalten bleibt, wenn der zulässige und der unzulässige Klauselteil inhaltlich und sprachlich voneinander getrennt werden können. Auch die formale Trennbarkeit einer Klausel führt nicht immer zur Rechtsfolge der Teilunwirksamkeit.

[1] BGH, RE v. 10.9.1997, VIII ARZ 1/97, NJW 1997, 3437.

2.5.2 Gesamtunwirksamkeit bei Summierungseffekt

Gesamtunwirksamkeit kann eintreten, wenn eine Klausel aus einem wirksamen und einem unwirksamen Teil besteht und die beiden Teile einen Summierungseffekt aufweisen, sodass der Mieter durch das Zusammenspiel der beiden Klauselteile unbillig belastet wird.^[1] Gleiches gilt, wenn wirksame und unwirksame Klauselteile dazu führen, dass die Gesamtregelung intransparent wird oder wenn der Verbraucher durch die Gestaltung der Klausel getäuscht wird. So enthält die sog. Fachhandwerkerklausel

Praxis-Beispiel

Fachhandwerkerklausel

"Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker ausführen zu lassen."

sowohl einen wirksamen Teil (nämlich die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter) als auch einen unwirksamen Zusatz (nämlich das Verbot der Eigenleistung). Eine solche Verknüpfung verstößt bei der Wohnraummiete gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB mit der weiteren Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist.^[2]

In Fällen dieser Art spielt es keine Rolle, ob die zur Prüfung stehenden Regelungen in einer einzigen Klausel enthalten sind oder ob der Vertrag mehrere Klauseln enthält, von denen ein Teil wirksam, ein anderer Teil unwirksam ist. Wenn die mehreren Klauseln denselben Regelungsgegenstand betreffen, sind sie (einschließlich ihrer individualvertraglichen Zusätze) insgesamt unwirksam, wenn ein Summierungseffekt zulasten des Verbrauchers eintritt oder wenn das Transparenzgebot/Täuschungsverbot verletzt ist.^[3]

[1] BGH, NJW 2003, 2234.

[2] BGH, Urteil v. 9.6.2010, VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877.

[3] s. dazu auch Heinrichs, WuM 2005, 155, 158.