Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 17 Kaution

17.1 Wohnraummiete

Bei der Wohnraummiete sind die zulässige Höhe der Mietkaution, das Recht des Mieters zur Ratenzahlung, die Pflicht des Vermieters zur gesonderten Anlage und Verzinsung gesetzlich geregelt. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.^[1]

Hinweis

Höhere Kautionssumme schadet nicht

Übersteigt die vereinbarte Kautionssumme den Betrag von 3 Monatsmieten, so ist die Kautionsvereinbarung allerdings nur teilweise unwirksam^[2], sodass der Mieter gleichwohl zur Zahlung von 3 Monatsmieten verpflichtet ist. Ein vom Mieter bereits gezahlter, überschüssiger Betrag kann zurückgefordert werden.

Verzinsungspflicht

Unwirksam sind insbesondere Vereinbarungen, durch die die Verzinsungspflicht beschränkt oder ausgeschlossen wird. Der Grund für die Ausschlussvereinbarung spielt keine Rolle. Deshalb ist ein Verzinsungsausschluss auch dann unwirksam, wenn dem Mieter als Ersatz für die Zinsen günstigere Mietbedingungen (z. B. eine geringere Miete) eingeräumt werden. Eine die Verzinsungspflicht beschränkende Vereinbarung muss auch dann angenommen werden, wenn im Mietvertrag geregelt ist, dass dem Mieter nicht die tatsächlich erzielten, sondern nur die gesetzlichen Mindestzinsen zustehen sollen.^[3] Die Zinsen können auch nicht durch die Vereinbarung einer Kontoverwaltungs- oder "Verwahrungsgebühr" geschmälert werden.^[4]

Recht zur Ratenzahlung muss bestehen bleiben

Das Recht zur Ratenzahlung kann ebenfalls nicht eingeschränkt werden.

Praxis-Beispiel

Unwirksame Klausel

"Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrags eine Mietsicherheit ... in Höhe der 3-fachen Monatsmiete."

Für die Annahme einer Ausschlussvereinbarung reicht es allerdings nicht aus, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter eine "Kaution von ... EUR zu zahlen" hat. Die Regelung des § 271 BGB (wonach die Leistung sofort fällig ist) wird hier durch § 551 BGB verdrängt.^[5]

Ein Verstoß gegen die Befugnis zur Ratenzahlung macht allerdings die Kautionsvereinbarung nicht unwirksam.^[6]

Unwirksam ist eine Vereinbarung, wonach der Mieter für das Anlegen und/oder Auflösen eines Sparbuchs eine Kostenpauschale tragen soll.^[7]

Rückzahl- und Abrechnungsfristen

Unwirksam sind Vereinbarungen, wonach sich der Vermieter mit der Rückzahlung beliebig Zeit lassen kann. Gleiches gilt für die Vereinbarung überlanger Abrechnungsfristen und die damit in Zusammenhang stehenden Umgehungsvereinbarungen.^[8] Hierzu zählt etwa eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter bei Mietbeginn eine als "Mieterdarlehen" bezeichnete Kaution zu zahlen hat, dessen Rückzahlung erst längere Zeit nach Mietende verlangt werden kann.

[1] § 551 Abs. 4 BGB.

[2] BGH, NZM 2004, 217.

[3] Hirte, MDR 1993, 500.

[4] AG Hamburg, WuM 1990, 426.

[5] LG Gießen, WuM 1996, 144.

[6] BGH, NZM 2003, 754 unter II 2; NZM 2004, 217; NZM 2004, 613; BGH, Urteil v. 13.10.2010, VIII ZR 98/10 unter Rz. 14.

[7] LG München I, ZMR 1998, 295.

[8] Sternel, Rn. III 247.

17.2 Geschäftsraummiete

Auf Geschäftsraummietverhältnisse ist § 551 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Daraus folgt zunächst, dass die Parteien die Höhe der Kaution – bis zur Grenze der §§ 137, 138 BGB^[1] – frei vereinbaren können.^[2]

Sogar eine Kaution in Höhe von 7 Monatsmieten wurde für wirksam gehalten.^[3]

Ebenso kann vereinbart werden, dass die Kaution bereits vor der Übergabe zu erbringen ist oder dass die Übergabe von der Zahlung der Kaution abhängen soll. Der Mieter hat in einem solchen Fall grundsätzlich auch dann kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution^[4], wenn ihm die Mietsache in einem vertragswidrigen Zustand angeboten wird.^[5]

Nachschusspflicht

Die Vereinbarung einer Nachschusspflicht – beispielsweise für den Fall einer Mieterhöhung – ist möglich. Auch die Frage der Verzinsungspflicht kann von den Parteien nach Belieben geregelt werden. Eine vertragliche Regelung über eine Verzinsung oder die Begründung einer Verpflichtung zur zinsbringenden Anlage ist ebenso möglich wie ein Verzinsungsausschluss. Fehlt eine ausdrückliche Regelung, so ergibt sich eine Verzinsungspflicht zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung.^[6]

Wird die Kaution bei fehlender Vereinbarung einer Verzinsungspflicht oder bei fehlender vertraglicher Regelung nicht verzinslich angelegt, so schuldet der Vermieter Schadensersatz in Höhe der nicht erwirtschafteten Zinsen.

Hinweis

Verzinsungsausschluss

Fraglich ist allerdings, ob ein Verzinsungsausschluss auch formularmäßig vereinbart werden kann. Der BGH hat diese Frage in dem Urteil vom 21.9.1994^[7] offengelassen.

[1] Heintzmann, in WiB 1995, 569, 571.

[2] OLG Brandenburg, Beschluss v. 4.9.2006, 3 U 78/06.

[3] OLG Brandenburg, Beschluss v. 4.9.2006, 3 U 78/06.

[4] § 273 BGB.

[5] BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 255/04.

[6] BGH, Urteil v. 21.9.1994, XII ZR 77/93; OLG Koblenz, Urteil v. 28.1.1993, 5 U 80/92, ZMR 1993, 565 = WuM 1993, 667; OLG Düsseldorf, Urteil v. 18.2.1992, 10 U 110/92, NJW-RR 1993, 709; a. A. LG Berlin, GE 1994, 765.

[7] XII ZR 77/93, NJW 1994, 3287.

17.3 Zurückbehaltungsrecht bei Vertragsende

Bei Beendigung des Mietverhältnisses steht oft...