Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 25 Mietzahlung

25.1 Rechtzeitigkeitsklauseln

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten.^[1] Dabei gilt der Samstag nicht als Werktag.^[2] Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es nach der gesetzlichen Regelung auf den Zeitpunkt der Leistungshandlung, nicht auf den des Eintritts des Leistungserfolgs an.

Barzahlungsverkehr

Im Barzahlungsverkehr hat der Mieter die ihm obliegende Leistungshandlung bewirkt, wenn er das Geld bei der Post einzahlt (Postanweisung oder Zahlkarte). Erfüllung tritt ein mit der Auszahlung des Geldes.

Bargeldloser Verkehr

Im bargeldlosen Verkehr ist die Leistungshandlung bewirkt mit dem rechtzeitigen Eingang des Überweisungsauftrags bei der Bank oder bei der Post (Überweisungsauftrag, Postschecküberweisung). Die Erfüllung tritt ein, wenn das Geld dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird.

Modifizierung der gesetzlichen Regelung

Die gesetzliche Regelung wird in Formularmietverträgen häufig durch eine Vereinbarung modifiziert, wonach es "für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes" ankommt. Diese Vereinbarung wird dahingehend ausgelegt, dass der Mieter die Leistungshandlung so rechtzeitig zu bewirken hat, dass nach dem normalen Verlauf mit einer Gutschrift auf dem Konto des Vermieters am Fälligkeitstag zu rechnen ist. Für außergewöhnliche, nicht vorhersehbare Verzögerungen im Bereich der Bank hat der Mieter auch nach dieser Klausel nicht einzustehen.^[3]

Hinweis

Wirksame Rechtzeitigkeitsklausel

Nach der Rechtsprechung des BGH^[4] bestehen gegen die Wirksamkeit der Rechtzeitigkeitsklausel jedenfalls dann keine Bedenken, wenn sie sich "auf die Zahlung der laufenden Mietzinsen bezieht und die Parteien zudem Kaufleute sind".

Wohnraummiete

Bei der Wohnraummiete sind solche Rechtzeitigkeitsklauseln unwirksam^[5].

Praxis-Tipp

Klausel mit Zusatz versehen

Eine solche Rechtzeitigkeitsklausel bei Wohnungsmietverträgen ist unwirksam, weil bei der gebotenen "kundenfeindlichen Auslegung" der Eindruck entsteht, als müsse der Mieter für den rechtzeitigen Eingang des Geldes auf dem Vermieterkonto unbedingt einstehen. Bei diesem Bedeutungsgehalt würde der Mieter unverhältnismäßig belastet, weil die Bearbeitungszeiten im Bankverkehr unterschiedlich lang sein können und für den Mieter nicht kalkulierbar sind.

Bedenken bestehen nicht, wenn die Klausel mit Zusatz: "Bei unbarer Zahlung genügt der Mieter seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung, wenn er nach dem normalen Verlauf mit rechtzeitiger Gutschrift auf dem vom Vermieter bestimmten Konto rechnen konnte" verwendet wird.

Geschäftsraummiete

Hier ist die Richtlinie 2000/35/EG vom 29.6.2000 – Zahlungsverzugsrichtlinie – (ABl. v. 8.8.2000) zu beachten. Danach muss der Mieter die Miete so zeitig auf den Weg bringen, dass er mit deren rechtzeitigem Eingang beim Vermieter rechnen kann.^[6]

Praxis-Beispiel

Scheckeinreichung und Banküberweisung

Einen Scheck muss der Mieter so rechtzeitig zur Post bringen, dass der Vermieter über die Schecksumme am Fälligkeitstag verfügen kann.^[7]

Bei der Zahlung durch Banküberweisung muss der Überweisungsauftrag spätestens am letzten Tag der Zahlungsfrist bei ausreichender Kontodeckung erteilt werden.^[8]

Verzögerungen bei der Bearbeitung des Vorgangs durch die beteiligten Banken gehen nicht zulasten des Mieters. Dies gilt auch für Fehler der Bank des Mieters.

Ungeklärt ist, welche Folgerungen aus der Richtlinie 2000/35/EG und dem Urteil des EuGH vom 3.4.2008 hinsichtlich der Fälligkeit der Miete beim Zahlungsverkehr mit Verbrauchern zu ziehen sind. Der BGH hat die Frage bisher nicht entschieden.^[9] Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass die Richtlinie 2000/35/EG im Interesse der einheitlichen Auslegung des § 270 Abs. 1 BGB auch für diese Zahlungen gilt.^[10]

[1] § 556b Abs. 1 BGB.

[2] BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09.

[3] LG Berlin, GE 1991, 935; Sternel, Rn. III 114 a; von Brunn, in Bub/Treier, Rn. III 122.

[4] ZMR 1998, 612 f..

[5] BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15.

[6] EuGH, Urteil v. 3.4.2008, NJW 2008, 1935.

[7] OLG Jena, Urteil v. 11.5.2011, 2 U 1000/10.

[8] BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, NJW 2017, 1596 Rn. 18.

[9] Vgl. BGH, Urteil v. 13.7.2010, VIII ZR 129/09 unter Rn. 36.

[10] LG Wuppertal, NZM 2011, 855; AG Kassel, NZM 2011, 856; Langenberg, a. a. O.; Palandt/Grüneberg, § 270 BGB Rn. 5; Jablonski, GE 2011, 526; a. A. Eisenhardt, WuM 2011, 408.

25.2 Tilgungsfolge

Hat der Vermieter mehrere Forderungen gegen den Mieter (z. B. Mietrückstände, laufende Miete, Betriebskostennachzahlung) und reicht die Zahlung des Mieters zur Erfüllung aller Forderungen nicht aus, kann der Mieter nach § 366 Abs. 1 BGB bestimmen, welche Einzelforderung durch seine Zahlung getilgt werden soll. Dieses Bestimmungsrecht kann formularvertraglich nicht abbedungen werden.^[1]

Deshalb ist eine Klausel unwirksam, wonach Teilzahlungen nach den Bestimmungen des Vermieters verrechnet werden können.^[2]

Praxis-Beispiel

Unwirksame Tilgungs- und Verrechnungsklausel des Vermieters

"Der Vermieter kann Zahlungen nach seiner Wahl zunächst auf die bis...