Einführung
Dem Gläubiger ist nicht selten bekannt, dass der Schuldner zur Miete wohnt. Das legt nahe, dass er dem Vermieter eine Kaution gezahlt hat, da dies nicht nur der gesetzlichen Regelung nach § 551 BGB entspricht, sondern auch Inhalt aller handelsüblichen Mustermietverträge ist. Zugleich ist der Schuldner im Rahmen der Abgabe der Vermögensauskunft verpflichtet, nicht nur den Vermieter zu benennen, sondern auch die hinterlegte Mietkaution anzugeben. Das Praxisproblem besteht darin, dass der Gläubiger selten weiß, in welcher Form die Mietkaution geleistet wurde, und dem Vermögensverzeichnis diesbezüglich häufig die Präzision fehlt.
I. Mietkaution kann gepfändet werden
Mietkaution mit vorrangigem Sicherungszweck
Grundsätzlich kann der Gläubiger den Anspruch seines Schuldners als Mieter gegen den Vermieter auf Herausgabe der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses pfänden. Es handelt sich um einen Geldanspruch, der nach § 829 ZPO pfändbar ist. Die vertraglichen Regelungen geben unmittelbar den Rückzahlungsanspruch, d.h. der Rückzahlungsanspruch besteht dann, wenn die Mietkaution nicht verwirkt ist.
Hinweis
Es gibt keine feste Frist für die Rückzahlung der Mietkaution. Erst wenn dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen können, muss er die Kaution zurückzahlen. Dies bedeutet, dass die Pfändung auch im Hinblick auf ein vor nicht allzu langer Zeit beendetes Mietverhältnis noch erfolgreich sein kann. Manchmal macht es Sinn, den bisherigen Vermieter mit dieser Frage schlicht zu kontaktieren. Üblicherweise wird von der Rechtsprechung eine Frist von drei bis sechs Monaten für die Kaution als angemessen angesehen. Der Vermieter darf die Mietkaution grundsätzlich aber auch für mögliche Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung einbehalten. Dies ergibt sich aus der Funktion der Kaution, die als Sicherheit für alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dient, einschließlich solcher, die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehen können, wie etwa Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Hinauszögern der Abrechnung bis zum letzten Tag dieser Frist ist rechtlich zulässig. Der Vermieter kann in diesem Zeitraum also die Kaution zurückhalten, um mögliche Nachforderungen abzusichern, was den Einbehaltungszeitraum auf bis zu zwei Jahre verlängern kann (Mieter zieht im Januar 2024 aus, während die Betriebskosten erst im Dezember 2025 abgerechnet werden.
II. Um welche Beträge geht es?
Höhe der Mietkaution kann für die Pfändung attraktiv sein
Nach den in der Praxis anzutreffenden Mustermietverträgen ist der Mieter, das heißt hier: der Schuldner, verpflichtet, zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution zu hinterlegen. Vermieter nutzen hier die Möglichkeit, diese in Höhe der gesetzlich möglichen drei Monatsmieten zu verlangen (Kaltmiete, vgl. § 551 BGB). Die Verwertung der Kaution ist dann von der Absprache zwischen Schuldner und Drittschuldner abhängig. Im Rahmen dieser Absprache kann der Gläubiger auf die gepfändete Kaution zugreifen.
Hinweis
Das muss den Gläubiger ebenso wenig entmutigen wie die Möglichkeit, dass der Schuldner – theoretisch – die letzten drei Monatsmieten nicht hatte bezahlen können, sodass die Pfändung leerläuft, weil der Vermieter wegen der rückständigen Mieten dann auf die Kaution zugreift. Die Praxis zeigt, dass wenige Schuldner diese unmittelbare und nicht unproblematische Verfahrensweise wählen. Im Gegenteil ist festzustellen, dass viele Schuldner nach Jahren die Kaution nicht einmal im Blick haben und diese auch nicht aktiv herausverlangen.
III. Schuldner muss alle notwendigen Angaben im Vermögensverzeichnis machen
Informationsbeschaffung
Der Schuldner hat im Rahmen der Abnahme der Vermögensauskunft anzugeben, ob und in welcher Form sowie in welcher Höhe er eine Mietkaution geleistet hat. In den üblichen Vordrucken findet sich die Frage unter Nr. 17.
Daneben muss er den Drittschuldner benennen, d.h. den Vermieter mit vollständigem Namen und Anschrift oder bei einem übergebenen Sparbuch das Kreditinstitut mit vollständiger Anschrift sowie der Nummer des Sparkontos.
Hinweis
Hiernach hat der Gerichtsvollzieher zu fragen. Anderenfalls kann der Gläubiger die Nachbesserung des Vermögensverzeichnisses verlangen (vgl. etwa LG Göttingen v. 24.4.06 – 5 T 81/06, JurBüro 2006, 661). Verneint der Schuldner, dessen Unterkunftskosten von einem Sozialhilfeträger geleistet werden, das Bestehen etwaiger Kautionsrückzahlungsansprüche, ist dem Informationsbedürfnis des Gläubigers grundsätzlich Genüge getan. Ein Nachbesserungsverlangen kommt in einem solchen Fall nur in Betracht, wenn die Frage nach Kautionsrückzahlungsansprüchen nicht oder äußerlich erkennbar unvollständig beantwortet worden ist (BGH v. 11.5.2017 – I ZB 84/16).
IV. Art der Pfändung ist abhängig von der Art der Erbringung
Arten der Mietkaution bei der Pfändung erfassen
Die Art der Pfändung der Mietkaution ist dann nach der Art der Erbringung der Sicherheitsleistung zu bestimmen.
Hat der Mieter die Kaution als Barzahlung erbracht und muss der...