FoVo 05/2020, Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der ... / Einführung

Wir haben berichtet

In FoVo 2020, 61 haben wir berichtet, wie der Gesetzgeber wegen der Covid-Pandemie in die Forderungseinziehung eingreift. Nach der Beratung im Bundestag (BT-Drucks 19/18110) ist das Gesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden (BGBl I 2020, S. 569–574). In Art. 240 § 2 EGBGB ist der Kündigungsschutz für Miet- und Pachtverhältnisse geregelt. Im Rahmen der FoVo-Webinare (https://www.anwaltverlag.de/rechtsgebiete/rechtsgebiete-von-a-bis-z/buergerliches-rechtzivilrecht/1475/videoschulung-schuldenmoratorium-mieter-und-darlehensnehmerschutz-und-die-folgen) haben uns dazu viele Fragen erreicht, die wir hier gerne beantworten wollen:

Zahlungsverzug als Kündigungsgrund

Arbeitslosigkeit, Kurzarbeitergeld, wegfallende Nebenjobs, notwendiger unbezahlter Urlaub zur Betreuung von Kindern und anderen Familienangehörigen, schwindende Aufträge bei Soloselbstständigen und Unternehmen führen bei Mietern zu erheblichen Einkommensverlusten. Folge ist, dass (auch) die Mieten nicht immer vollständig und fristgerecht gezahlt werden können. Die rechtliche Konsequenz ist nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 2a, Abs. 3, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 594e BGB, dass der Vermieter kündigen kann.

Ausschluss von Kündigungen durch das Abmilderungsgesetz

Dieses Vermieterrecht schränkt nun Art. 240 § 2 EGBGB ein. Soweit der Rückstand im Zeitraum vom 1.4. bis 30.6.2020 – durch Verordnung des BMJV bis zum 30.9.2020 verlängerbar (Schutzfrist) – entstanden ist und auf der Covid-19-Pandemie beruht, rechtfertigt dies die Kündigung nicht. Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist für diesen Zeitraum also suspendiert.

Notwendig: Kausalität

Nach Art. 240 § 2 EGBGB muss die Nichtleistung "auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen". Wann dies der Fall ist, ist nicht weiter geregelt. Anders als Art. 240 § 1 EGBGB verlangt der Kündigungsschutz auch nicht, dass die Leistung der Miete den Lebensunterhalt oder die Grundlagen des Erwerbsgeschäftes gefährdet. Es reicht also einfache Kausalität. Der Mieter muss insgesamt nicht über ausreichendes Einkommen oder Vermögen verfügen, um alle Verbindlichkeiten zu bedienen. Die Einkommens- oder Vermögensreduzierung muss eine Folge der Covid-19-Pandemie sein, d.h. auf die Maßnahmen des behördlich geregelten Lockdowns zurückzuführen sein. Bestand schon zuvor eine Leistungsunfähigkeit, so greift der Kündigungsschutz ebenso wenig wie bei einer feststellbaren Leistungsunwilligkeit.

Fragen und Antworten

Uns haben zu dieser gesetzlichen Regelung viele Fragen erreicht. Wir wollen Antworten geben: