FoVo 4/2013, Wenn der Schuldner untervermietet

I. Das Problem

SU verfügt über Mieteinnahmen

Der SU hat eine größere Wohnung mit mehreren Zimmern. Wie der Gl jetzt erfahren hat, hat er ein Zimmer an einen Studenten vermietet und erzielt hieraus voraussichtlich Mieteinnahmen. Macht es Sinn, diese Einnahmen zu pfänden? Kommt dem SU ggf. ein Pfändungsschutz zu?

II. Die Lösung

Untermiete ist Geldanspruch und deshalb grund­sätzlich pfändbar

Der Anspruch des SU auf Zahlung der Untermiete ist ein Geldanspruch, der nach §§ 828, 829 ZPO pfändbar ist. Die Untermiete ist nicht zweckgebunden und deshalb nicht nach §§ 851 ZPO, 399 BGB der Pfändung entzogen (OLG Frankfurt NJW 1953, 1597; LG Berlin NJW 1955, 309). Der SU kann nicht mit dem Einwand durchdringen, er sei ohne die Untermiete nicht in der Lage, die Hauptmiete zu entrichten (Stöber, Forderungspfändung, 15. Aufl., Rn 264; a.A. allerdings LG Frankfurt NJW 1953, 1598, dem allerdings die Entscheidung des OLG Frankfurt NJW 1953, 1597 entgegenstehen dürfte).

Hinweis

Es kommt ein Schutzantrag des SU nach § 765a ZPO in Betracht. Dessen Erfolgsaussichten sind im Einzelfall zu beurteilen. Dabei werden das bisherige Verhalten des SU und sein Bemühen um den Forderungsausgleich zu würdigen sein.

Sondersituationen sehen

Die Situation könnte sich insgesamt allerdings abweichend darstellen, wenn zwischen Vermieter, Hauptmieter und Untermieter eine gemeinsame Vereinbarung besteht, nach der der Untermieter den Mietzins auch unmittelbar an den Vermieter zahlt. In diesem Fall steht in Frage, wer tatsächlicher Gl des Untermietverhältnisses ist.

Pfändungsschutz nach § 851b ZPO ist zu verneinen

Ob der SU als Hauptmieter auch Pfändungsschutz nach § 851b ZPO in Anspruch nehmen kann, ist umstritten. Die ganz überwiegende Meinung verneint dies (OLG Hamm NJW 1957, 68; Zöller/Stöber, ZPO, 29. Aufl., § 851b Rn 2; Stein/Jonas/Brehm, ZPO, 22. Aufl., § 851b Rn 3). Allerdings wird diese Auffassung mit dem Argument angegriffen, dass zwar nach dem BGB die Erhaltungs- und Instandhaltungslast den Vermieter trifft, diese aber aufgrund der gängigen Formularmietverträge rein tatsächlich auf den Mieter abgewälzt würde (Smid, in: Münchner Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2013, § 851b Rn 15). Nach dieser Auffassung kommt deshalb im Einzelfall in Betracht, dem SU als Hauptmieter bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise den Schutz des § 851b ZPO zukommen zu lassen.

Hinweis

In der Sache hilft dieser Pfändungsschutz dem SU aber auch nur beschränkt, da von den pfändbaren Beträgen lediglich die Aufwendungen absetzbar sind, die für die laufende Unterhaltung der Mietsache, zur Vornahme notwendiger Instandsetzungsarbeiten oder zur Befriedigung nach § 10 Abs. 2 ZVG vorrangiger Ansprüche erforderlich sind. Das wird nur selten der Fall sein.

Pfändungsschutz nach § 850i ZPO kann nicht ausgeschlossen werden

Soweit der SU aus der Vermietung seinen Lebensunterhalt bestreitet, kommt auch noch ein Pfändungsschutz nach § 850i ZPO in Betracht ("sonstige Einkünfte"). Dies wird insbesondere dann anzunehmen sein, wenn die Vermietung gewerblich erfolgt. Hier muss eine Beurteilung im Einzelfall anhand der tatsächlichen Verhältnisse erfolgen.