Leitsatz
Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.
BGH, Beschl. v. 16.1.2019 – VIII ZR 113/17
1 I. Der Fall
Umstrittene Abrechnung der Heizkosten
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Die Beklagte rechnet die Heizkosten jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfassten Wärmeverbrauch ab.
Der Kläger verlangt im Hinblick auf § 7 Abs. 1 S. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) von der Beklagten, die Heizkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch abzurechnen. Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG die Klage abgewiesen, weil der Kläger als Mieter auf sein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV verwiesen sei. Das gelte auch nicht nur bei der fehlenden, sondern auch bei der fehlerhaften Abrechnung. Mit der zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
2 II. Aus der Entscheidung
Mit der vom LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB, § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV auf zukünftige Abrechnung des Wärmeverbrauchs nach Maßgabe des von § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV vorgegebenen Verteilungsmaßstabs nicht verneint werden.
Vorrang der verbrauchsabhängigen Abrechnung
Gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die danach bestehende Wahlmöglichkeit des Gebäudeeigentümers (vgl. § 6 Abs. 4 HeizkostenV), einen Verteilungsmaßstab zwischen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch bestimmen zu können, wird gemäß § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV für bestimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung sind in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 (BGBl I, S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Vom Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV ist auszugehen. Unstreitig erfüllt das Gebäude der Beklagten das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht und wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Nach dem – vom LG als streitig behandelten, in der Revisionsinstanz aber zugrunde zu legenden – Sachvortrag des Klägers ist zu seinen Gunsten anzunehmen, dass die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude überwiegend gedämmt sind.
Abrechnungsmaßstab ist zwingend vorgegeben
Als Rechtsfolge hat die Beklagte 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Sofern der Vermieter, wie die Beklagte, gleichwohl an einem davon abweichenden Verteilungsmaßstab festhält, gewährt § 556 Abs. 1 S. 1 BGB in Verbindung mit § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV dem Mieter einen Anspruch auf eine dahingehende Änderung des Verteilungsschlüssels (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 13. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn 9).
Kein Verweis auf das Kürzungsrecht
Die Annahme des LG, der Kläger sei stattdessen ausschließlich auf das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV zu verweisen, geht fehl.
Nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV hat der Nutzer, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Diese Vorschrift ist im Streitfall weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.
Anspruchsbegehren muss gesehen werden
Das LG verkennt, dass hier nicht in Rede steht, ob der Mieter zur Kürzung der ihm berechneten Heizkosten berechtigt ist, wenn der Vermieter in einer bereits erteilten Abrechnung die Vorgaben des § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV, nach dem dort vorgesehenen Verteilungsschlüssel abzurechnen, missachtet hat (vgl. dazu Betriebs- und Heizkosten-Kommentar/Wall, 4. Aufl., Rn 5858). Das Begehren des Klägers richtet sich vielmehr darauf, zukünftig Abrechnungen zu unterbinden, die hinsichtlich des Verbrauchs- und Grundkostenanteils fehlerhaft sind.
Primär- geht dem Sekundäranspruch vor
§ 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV bietet keine Grundlage für die Auffassung des LG, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Erteilung weiterer fehlerhafter Heizkostenabrechnungen abzuwarten und diese gegebenenfalls zu kürzen. Dem Senatsurteil vom 20.1.2016 (VIII ZR 329/14, NZM 2016, 381 Rn 19) lässt sich entgegen der Ansicht des LG schon deshalb ...