Fristen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter

Leitsatz

Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung der Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht eingehalten hat, hat die verspätete Geltendmachung der Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von 3 Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.

Sachverhalt

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter im Jahr 2003 nachträgliche Grundsteuerschuldforderungen der Behörden für die Jahre 1998 bis 2001 erhalten und diese erst 9 Monate nach Erhalt gegenüber seinem Mieter geltend gemacht.

Der BGH führte zu den Grundsätzen des § 556 Abs. 3 BGB folgendes aus: Die Geltendmachung einer Nachforderung ist nach Abs. 3 Satz 3 dieser Vorschrift nach bereits abgelaufenem Abrechnungszeitraum grundsätzlich ausgeschlossen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Davon konnte hier zunächst ausgegangen werden, denn der Vermieter hatte die Steuernachforderungen erst im Jahre 2003 erhalten, so dass eine Abrechnung in den zugehörigen Jahren nicht möglich war.

Jedoch darf nach Sinn und Zweck der Abrechnungsfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB der Vermieter, auch wenn er die Jahresfrist für die Abrechnung zunächst unverschuldet nicht eingehalten hat, nach Wegfall des Abrechnungshindernisses nicht unbegrenzt warten, bis er die Abrechnung erstellt oder eine Nachforderung erhebt.

Dem Mieter muss nur innerhalb eines überschaubaren Zeitraums mit Nachforderungen des Vermieters rechnen bzw. soll innerhalb eines überschaubaren Zeitraums Gewissheit über sein Guthaben zu haben. Aus den Grundgedanken anderer Vorschriften wie z. B. dem § 560 Abs. 2 BGB und dem alten § 4 Abs. 8 Satz 2 Halbsatz 2 der Neubaumietenverordnung wird als angemessen eine Frist von etwa 3 Monaten ab Wegfall des Abrechnungshindernisses für den Vermieter angesehen, in der er zumutbarer Weise die Abrechnung erstellen bzw. die Nachforderung geltend machen muss. Da im zu entscheidenden Fall keine anderen Gesichtspunkte vorgetragen wurde, war die Frist mit 9 Monaten deutlich überschritten und eine Nachforderung daher ausgeschlossen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 5.7.2006, VIII ZR 220/05.