Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug bei Vereinbarung einer Jahresmiete

Leitsatz

a) Die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten – hier: jährlich – zu entrichten ist.

b) Das Sonderkündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigentümer für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt, besteht nicht gegenüber einem Erben, der aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a; SchuldRAnpG § 16 Abs. 1

Kommentar

In dem zur Entscheidung stehenden Fall ging es um ein in der DDR gelegenes Grundstück, das eine Gemeinde im Jahre 1962 einem Privatmann zu Erholungszwecken vermietet hatte. Der Mieter verstarb noch vor der Wiedervereinigung. Er wurde von seiner Tochter beerbt, die in dem auf dem Grundstück befindlichen Haus ihren Hauptwohnsitz begründete. In der Folgezeit wurde für die Nutzung des Grundstücks eine Jahresmiete jeweils für die Monate Oktober bis September vereinbart, die jährlich im Voraus, also im September eines jeden Jahres, zu zahlen war. Die Mieterin hat die Miete für Oktober 2005 bis September 2006 Ende Mai/Anfang Juni 2006 – also verspätet – bezahlt. Die Vermieterin hat das Mietverhältnis deshalb im Mai 2006 nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB gekündigt.

1. zu Leitsatz a: Der BGH hatte zunächst zu entscheiden, ob die Kündigung wirksam ist. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB setzt die Kündigung wegen Zahlungsverzug voraus, dass der Mieter für "zwei aufeinanderfolgende Termine" mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist. Die Vorschrift ist auf die Monatsmiete zugeschnitten.

Vorliegend war eine Jahresmiete vereinbart. Stellt man auf den Wortlaut des Kündigungstatbestands ab, so kommt es darauf an, ob sich die Mieterin Ende Mai/Anfang Juni 2006 mit "zwei aufeinanderfolgenden" Zahlungsterminen in Verzug befunden hat. Dies war nicht der Fall, weil die Jahrsmiete für Oktober 2006 bis September 2007 erst im September 2006 fällig geworden ist. In Rechtsprechung und Literatur wird durchweg die Ansicht vertreten, dass der Kündigungstatbestand in diesem Sinne zu verstehen ist (LG Wuppertal, WuM 1992, 668; Emmerich in: Staudinger [2006], § 554 Rdn. 51; Lammel, Wohnraummietrecht, § 543 BGB Rdn. 101; Ehlert in: Bamberger/Roth, § 543 BGB Rdn. 25). Das Bundesverfassungsgericht hat diese Auslegung als verfassungsrechtlich unbedenklich bezeichnet (BVerfG, WuM 1992, 668). Auch der BGH legt § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB in diesem Sinne aus.

2. zu Leitsatz b: Im "Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet – Schuldrechtsanpassungsgesetz" vom 17.5.2002 ist in § 16 Abs. 1 geregelt, dass der Vermieter nach §§ 564 S. 2, 580 BGB kündigen kann, wenn der Mieter stirbt. Eine solche Kündigung hat die Vermieterin ebenfalls erklärt. Der BGH stellt klar, dass dieses Sonderkündigungsrecht nicht gilt, wenn der Mieter – wie vorliegend – bereits vor dem Beitritt verstorben ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 17.09.2008, XII ZR 61/07, NJW-RR 2009, 21 m. Anm. Maskow, NJ 2009, 44