Fristlose Kündigung weil die Kaution nicht gezahlt wird

Leitsatz

1. Auch ohne den Verzug mit laufenden Mietzahlungen kann die Nichtzahlung der Mietkaution im Einzelfall die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch ausstehende laufende Zahlungen und den ungewissen Ausgang des Streites der Parteien über die Berechtigung von mängelbedingten Gegenforderungen des Mieters erheblich berührt war.

2. Bei der Geschäftsraummiete können Aufrechnung und Zurückbehaltung von Mietzins durch Allgemeine Geschäftsbedingungen von einer einmonatigen Ankündigungsfrist sowie davon abhängig gemacht werden, daß dem Vermieter ausreichend Gelegenheit zur Mängelbeseitigung eingeräumt wurde (Leitsatz der Redaktion).

Sachverhalt

Der Mietvertrag über Gewerberäume und Stellplätze war 1994 auf die Dauer von zehn Jahren geschlossen worden. Nach dem Mietvertrag kann der Vermieter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. In einem Klammerzusatz sind hierzu Beispiele aufgeführt, z.B. wenn der Mieter mit einer Monatsmiete für "länger als 10 Tage" in Verzug gerät. Nachdem der Mieter trotz mehrfacher Abmahnung die vertraglich geschuldete Kaution in Höhe von 36.000 DM nicht zahlte, kündigte der Vermieter fristlos. Der Mieter wendet ein, er dürfe die Kaution zurückhalten, weil eine Schaufensterscheibe mangelhaft sei.

Entscheidung

Der Mieter muß Gewerberäume und Stellplätze räumen. Die fristlose Kündigung war gerechtfertigt, weil der Mieter die geschuldete Kaution nicht gezahlt hatte. Es war dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen (§ 554 a BGB). Auch wenn die Nichtzahlung der vereinbarten Mietkaution für sich allein in der Regel dafür nicht ausreicht, kann es im Einzelfall Ausnahmen geben. Maßgeblich ist, ob die Weigerung des Mieters, die vereinbarte Kaution zu erbringen, das Sicherungsbedürfnis des Vermieters erheblich tangiert. Das ist hier der Fall. Der Mieter hat trotz Abmahnung, Fristsetzung und der Androhung der fristlosen Kündigung die Kaution nicht bezahlt. Er kann sich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil die Mietsache mangelhaft sei. Bei Mängeln an der bereits überlassenen Mietsache kann der Mieter die Mietsicherheit nicht zurückbehalten, weil dem Sinn und Zweck der Kaution als Sicherungsmittel des Vermieters entgegenstehen. Durch die hartnäckige Mißachtung der Verpflichtung, die Mietkaution beizubringen, nicht unerheblicher Mietzinsrückstände und den dadurch ungewissen Ausgang des Streites der Parteien über die Berechtigung von Gegenforderungen ist das Sicherungsinteresse des Vermieters wesentlich berührt worden.

Link zur Entscheidung

OLG Celle, Urteil vom 23.04.1997, 2 U 118/96

Fazit:

Bei Mietmängeln ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt und durch Schadensersatzansprüchen (§§ 537, 538 BGB) hinreichend geschützt. Es kommt dennoch immer wieder vor, daß ein Mieter wegen Mietmängeln die Kaution zurückhält. Dazu ist er nicht berechtigt. Die Mietsicherheit soll etwaige Ansprüche des Vermieters sichern, ohne Rücksicht auf mögliche negative Veränderungen der Leistungsfähigkeit des Mieters. Daher bleibt der Mieter sogar nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, eine ausstehende Mietsicherheit zu erbringen oder wieder aufzufüllen (§ 234 BGB). Die Kaution muß auch erst zurückgezahlt werden, wenn das Mietverhältnis beendet worden, die Mietsache zurückgegeben und eine angemessene Frist für den Vermieter zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis fruchtlos verstrichen ist. Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Mieter weder ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber seiner Verpflichtung zur Beibringung der Kaution geltend machen noch mit einem vermeintlichen Rückzahlungsanspruch aufrechnen.