Garage/Stellplatz im Mietrecht / 1 Einheitliches Wohnraummietverhältnis

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften kündbar ist.^[1]

Auch die gesonderte Ausweisung der Miete für die Garage im Wohnraummietvertrag ändert nichts an der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses.^[2]

Achtung

Keine isolierte Mieterhöhung nur für Garage

In diesem Fall kann die Miete für die Garage nicht separat, d. h. isoliert erhöht werden. Dies gilt auch dann, wenn die Garagenmiete unter der ortsüblichen Miete liegt. Eine Erhöhung ist nur nach den §§ 558 ff BGB zusammen mit der Wohnungsmiete möglich. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam, wenn für die Wohnung auf den örtlichen Mietspiegel und für den Stellplatz auf Vergleichsobjekte Bezug genommen wird. Materiell ist es jedenfalls dann begründet, wenn schon die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung auch die geforderte Miete für Wohnung und Stellplatz erfasst.^[3]

Die Begründung der Mieterhöhung muss sich daher auf Wohnung und Garage beziehen, wobei die verlangte Miete die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Garage nicht übersteigen darf.^[4]

Ein einheitliches Mietverhältnis liegt grundsätzlich auch dann vor, wenn der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter nach Jahren eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage vermietet und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt.^[5]

[1] LG Mannheim, Urteil v. 7.11....