Garage/Stellplatz im Mietrecht

Zusammenfassung

Überblick

Bei der Vermietung einer Garage bzw. eines Stellplatzes finden die Schutzvorschriften für Wohnraum (z. B. bezüglich Kündigung, Mieterhöhung) keine Anwendung.

Wurden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen, kann das Mietverhältnis, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden.

Eine Mieterhöhung kann im Wege der Änderungskündigung durchgeführt werden. Dabei wird der Vertrag fristgerecht gekündigt, verbunden mit dem Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einer höheren Miete. Einer Begründung bedarf es nicht.

Diese Ausführungen gelten uneingeschränkt jedoch nur dann, wenn mit der betreffenden Garage nicht auch Wohnraum vermietet ist.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Kündigung einer vermieteten Garage richtet sich nach § 580a Abs. 1 BGB. Die verlängerte Kündigungsfrist (§ 580a Abs. 2 BGB, 6 Monate) gilt nicht für Garagen, da es sich bei Garagen nicht um Geschäftsräume im Sinne dieser Vorschrift handelt.^[1] Ein Kündigungsgrund ist nicht anzugeben.

[1] AG Wuppertal, Beschluss v. 26.10.1994, 94 C 401/94, WuM 1996 S. 548.

1 Einheitliches Wohnraummietverhältnis

Besteht auch ein Mietverhältnis über Wohnraum, gilt Folgendes: Wurde die Garage zusammen mit dem Wohnraum vermietet, z. B. dadurch, dass sie im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vor mit der Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften kündbar ist.^[1]

Auch die gesonderte Ausweisung der Miete für die Garage im Wohnraummietvertrag ändert nichts an der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses.^[2]

Achtung

Keine isolierte Mieterhöhung nur für Garage

In diesem Fall kann die Miete für die Garage nicht separat, d. h. isoliert erhöht werden. Dies gilt auch dann, wenn die Garagenmiete unter der ortsüblichen Miete liegt. Eine Erhöhung ist nur zusammen mit der Wohnungsmiete möglich. Die Begründung der Mieterhöhung muss sich daher auf Wohnung und Garage beziehen, wobei die verlangte Miete die ortsübliche Miete für diese Wohnung mit Garage nicht übersteigen darf.^[3]

Ein einheitliches Mietverhältnis liegt grundsätzlich auch dann vor, wenn der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter nach Jahren eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage vermietet und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt.^[4]

[1] LG Mannheim, Urteil v. 7.11.1979, 4 S 105/79, WuM 1980 S. 134; LG Köln, Urteil v. 26.2.1992, 10 S 419/91, WuM 1992 S. 264, wonach Eigenbedarf allein für die Garage nicht geltend gemacht werden kann.

[2] LG Baden-Baden, Urteil v. 5.10.1990, 1 S 54/90, WuM 1991 S. 34.

[3] AG Köln, Urteil v. 4.12.2003, 210 C 397/03, WuM 2005 S. 254.

[4] OLG Karlsruhe, RE v. 30.3.1983, 3 REMiet 1/83, NJW 1983 S. 1499.

2 Selbstständiger Garagenmietvertrag

Die Parteien begründen ein vom Bestand des Wohnraummietvertrags unabhängiges und isoliert kündbares Mietverhältnis über einen Kfz-Stellplatz bzw. Garage, wenn sie die Vermietung des Stellplatzes bzw. der Garage in einer gesonderten Mietvertragsurkunde regeln. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei dem Wohnraum- und dem Stellplatzmietvertrag um einen vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag handelt und sich die Wohnung und der Stellplatz auf demselben Grundstück befinden.^[1]

Anders ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn die Garage auf einem anderen Grundstück liegt. In diesem Fall ergibt sich bereits aus diesem Umstand, dass der Parteiwille auf den Abschluss eines selbstständigen Mietvertrags über die hinzugemietete Garage gerichtet war.

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht nämlich eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Dies gilt auch dann, wenn die Garage zeitgleich mit der Wohnung angemietet und die Anmietung der Garage sogar mündlich zugesagt, im schriftlichen Wohnungsmietvertrag aber nicht erwähnt wurde.

Insofern kann auch aus dem Vortrag eines Mieters, ihm sei vom Vermieter der Wohnung zugesagt worden, dass er bei Freiwerden einer Garage diese zur Wohnung hinzumieten könne, nicht zu schließen, dass die Parteien ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung des Garagenmietvertrags einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage schließen wollten.^[2]

Wichtig

Besondere Umstände für rechtliche Einheit

Für die Widerlegung der Vermutung von selbstständigen Mietverträgen müssen vielmehr besondere Umstände vorliegen, die die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollten. Dies kann angenommen werden, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.^[3]

Aber auch dann lässt eine Kündigungsfr...