GbR als Verwalter und Berücksichtigung wichtiger Beschlüsse

Leitsatz

• BGB-Gesellschaft kann nicht Verwalter sein

  Beschlussnichtigkeit von Amts wegen zu berücksichtigen

Normenkette

§ 12 Abs. 4 WEG, § 26 WEG

Kommentar

1. Überraschend schnell hat der Bundesgerichtshof eine unterschiedliche Rechtsprechung des BayObLG und des OLG Frankfurt im Sinne der Meinung des BayObLG bereinigt (vgl. OLG Frankfurt, Entscheidung v. 12. 1. 1989, Az.: 20 W 259/88). Die Leitsätze der BGH-Grundsatzentscheidung lauten:

a) Ein Eigentümerbeschluss, der zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt, ist nichtig

(Hinweis: das war schon bisher unbestrittene h.R.M.)

b) Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (hier: Ehepaar) kann nicht Verwalter nach dem WEG sein.

c) Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist in einem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie von dem Wohnungseigentumsgericht nicht festgestellt worden ist.

2. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung u. a. wie folgt:

zu b):

Es ging im vorliegenden Fall um eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG und die Rüge des Grundbuchamtes, dass die Zustimmung dieses Verwalters unwirksam sei, da eine BGB-Gesellschaft nicht zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden könne. Mit der h.R.M. bestätigte der BGH, dass Verwalter nur eine Person sein könne, die im Rechtsverkehr als natürliche oder juristische Person handlungsfähig sei (also Einzelpersonen, Einzelfirmen, Personengesellschaften des Handelsrechts wie oHG, KG und juristische Personen). Eine WEG-Verwaltung kann aus Gründen der erforderlichen Klarheit der Verantwortlichkeit nur einer einzelnen Person übertragen werden. Die BGB-Gesellschaft ist nicht als rechtlich selbstständige Einheit handlungsfähig, sondern nur durch die Gesamtheit der Mitglieder.

Vorliegend ging es um ein zum Verwalter bestelltes Ehepaar. Hier bleiben sämtliche Gesellschafter (Ehegatten) in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit berechtigt und verpflichtet, selbst wenn Gesellschafter die Geschäftsführungsbefugnis und Vertretungsmacht in einem Gesellschaftsvertrag abweichend vom Gesetz regeln und auch einer Person übertragen können; allerdings würde einer solchen Vereinbarung mangels Eintragungsfähigkeit keine Publizitätswirkung zukommen, sodass die Verantwortlichkeit entgegen der wohnungseigentumsgesetzlichen Intention nicht auf eine Person konzentriert ist.

zu c):

Ein nichtiges Rechtsgeschäft lässt die gewollten Rechtswirkungen von Anfang an nicht eintreten; die Nichtigkeit wirkt grundsätzlich für und gegen alle Beteiligten, bedarf also keiner Geltendmachung und ist im gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen.

Allerdings kann in einem gerichtlichen Verfahren nach Maßgabe der bestehenden Vorschriften (z.B. § 256 ZPO) ausdrücklich Nichtigkeitsfeststellung beantragt werden; eine Gerichtsentscheidung hat hier aber nur deklaratorische Bedeutung.

§ 23 Abs. 4 WEG regelt nur die Anfechtbarkeit von Beschlüssen. Allein aus der Tatsache, dass Feststellungsantrag auf Nichtigkeit eines Beschlusses möglich ist, folgt noch nicht, dass die Nichtigkeit erst mit einer solchen Entscheidung eintritt oder geltend gemacht werden darf. Bisherige Nichtigkeitsfeststellungsanträge befassen sich vornehmlich mit der Frage der wohnungseigentumsgerichtlichen Zuständigkeit.

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 18.05.1989, V ZB 4/89= NJW 1989, 2059 = JZ 89, 798)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Derzeit im Amt befindlichen BGB-Gesellschaften als Verwalter (Eheleuten, Arbeitsgemeinschaften aus "Eigentümerverwaltern", Sozietäten, Bürogemeinschaften usw.) kann man nur die dringende Empfehlung geben, in baldiger, ordnungsgemäß einberufener Versammlung ein Gesellschaftsmitglied nachträglich zum ordnungsgemäßen Verwalter mehrheitlich bestellen zu lassen. Nur so können formfehlerhafte Beschlüsse bereits durch formfehlerhafte Einladung eines "Scheinverwalters" ("Pseudoverwalter") vermieden werden (vgl. hierzu auch KG Berlin, Entscheidung v. 21. 3. 1989, Az.: 24 w 7009/88).