Gebäude / 2 Nutzungsarten von ­Gebäuden

2.1 Selbstnutzung

Selbstgenutzte Gebäude im Privatvermögen werden steuerlich nicht erfasst, d.  h. es werden keine fiktiven Mieteinnahmen angesetzt, mit der Folge, dass auch keine Werbungskosten berücksichtigt oder Abschreibungen vorgenommen werden können. Bei Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen ist unter den Voraussetzungen des § 10f EStG ein Sonderausgabenabzug möglich.

Wird betrieblicher Grund und Boden mit einem zur Selbstnutzung bestimmten Wohngebäude bebaut, liegt darin eine gewinnrealisierende Entnahme des bebauten Grundstücks ins Privatvermögen.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 30.6.1987, VIII R 353/82, BStBl 1988 II S. 418 betr. Personengesellschaft.

2.2 Vermietung

Bei betrieblicher Nutzung gehören Gebäude zum notwendigen oder gewillkürten Betriebsvermögen. Mieteinnahmen führen in diesem Fall zu gewerblichen Einkünften, die dann auch der Gewerbesteuer unterliegen. Einnahmen aus jeder Fremdnutzung eines zum Betriebsvermögen gehörenden Gebäudes, z.  B. auch der Außenmauern als Reklamefläche, stellen regelmäßig Betriebseinnahmen dar.

Für die zur Einkunftserzielung dienenden Gebäude im Privatvermögen gelten die Vorschriften des § 21 EStG. Eine einkommensteuerlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen (sog. Einkunftserzielungsabsicht).^[1] Fehlt dem Steuerpflichtigen diese Einkunftserzielungsabsicht, sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keine Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei).^[2] Dies hat zur Folge , dass evtl. Verluste aus der Vermietung eines Gebäudes oder Gebäudeteils nicht mit anderen (positiven) Einkünften verrechnet werden können und sich damit nicht steuermindernd auswirken.

Eine verbilligte Überlassung einer Wohnung oder eines Gebäudes gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Eine Totalüberschussprognose braucht in diesem Fall nicht mehr erstellt zu werden. Beträgt das Mietentgelt weniger als 66 % der ortüblichen Miete, so waren bis einschließlich des Veranlagungszeitraums 2020 die Werbungskosten nur anteilig, d.  h. in Höhe des Prozentsatzes abzugsfähig, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur ortsüblichen Marktmiete entspricht. Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 gilt folgendes: Beträgt das Mietentgelt zwischen 50 % und weniger als 66 %, ist die Einkunftserzielungsabsicht zu überprüfen; fällt die Prognose positiv aus, sind die Werbungskosten voll abzugsfähig, fällt sie negativ aus, sind die Werbungskosten nur in Höhe des Prozentsatzes abzugsfähig, der dem Verhältnis des gezahlten Mietentgelts zur ortsüblichen Marktmiete entspricht. Beträgt das Mietentgelt weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, werden Werbungskosten nur anteilig, d.  h. in Höhe des Prozentsatzes, der dem Verhältnis der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete entspricht, anerkannt.

^[3]

[1] BFH, Beschluss v. 25.6.1984, GrS 4/82, BStBl 1984 II S. 751.

[2] FG Münster, Urteil v. 20.1.2012, 12 K 4690/08 E, EFG 2012 S. 1147.

[3] Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete, d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten, zu verstehen.

2.3 Gemischt genutzte Gebäude

Die in verschiedenem Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehenden Teile eines Gebäudes bilden nach ständiger Rechtsprechung eigenständige Wirtschaftsgüter. Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen Wohnzwecken und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, bildet jeder der 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.^[1] Jedes dieser besonderen Wirtschaftsgüter hat eine eigenständige AfA-Bemessungsgrundlage, für die eine eigenständige Abschreibung erfolgt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gesamtgebäudes sind auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile aufzuteilen. Maßgebend ist i.  d.  R. das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes, es sei denn, die Aufteilung führt zu einem unangemessenen Ergebnis.^[2]

Unselbstständige Gebäudeteile, die zwangsläufig mehreren Zwecken dienen, z.  B. Treppenhaus, Fahrstuhl, Heizungsanlage, sind nicht unmittelbar in diese Rechnung einzubeziehen, sondern nach dem ohne sie ermittelten Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen. Die Nutzungsdauer (Restnutzungsdauer) aller Gebäudeteile ist einheitlich, während die AfA-Methoden und AfA-Sätze für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedlich sein können.

Besteht ein Gebäude aus mehreren selbstständigen Gebäudeteilen und wird der Nutzungsumfang eines Gebäudeteils infolge einer Nutzungsänderung des Gebäudes ausgedehnt, bemisst sich die weitere AfA von der neuen Bemessungsgrundlage insoweit nach § 7 Abs. 4 EStG.^[3]

^[4]

[1] Vgl. R 4.2 Abs. 4 EStR.

[2] R 4.2 Abs. 6 EStR.

[3] R 7.4 Abs. 10 Satz 2 EStR.

[4] R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR.

2.4 Leerstehende Gebäude

Aufwendungen für ein ...