Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 2.4 Bedeutsame Praxisfälle

2.4.1 Stellplatznutzung

2.4.1.1 Stellplätze im Gemeinschaftseigentum

Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und es insbesondere Besuchern von Wohnungseigentümern nicht gestattet ist, die vorhandenen Stellplätze zu nutzen. Ob aus dem Gebot der Rücksichtnahme folgt, dass Kunden eines Teileigentümers Parkmöglichkeiten zur Verfügung stehen müssen ist zwar umstritten, dürfte aber zu verneinen sein.

Keine Änderung der dinglichen Zuordnung

Gebrauchsregelungen können ausschließlich bezüglich im Gemeinschaftseigentum stehender Stellplätze getroffen werden. Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.^[1] Sind z. B. also in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeordnet werden. Hierzu bedarf es vielmehr einer entsprechend abweichenden Vereinbarung.

Im Übrigen sind vielfältige Gebrauchsregelungen per Mehrheitsbeschluss möglich, so die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung der Wohnungseigentümer keine entsprechenden Regelungen vorsieht. So kann die Eigentümergemeinschaft etwa über weniger Stellplätze verfügen, als zum Gebrauch für alle Miteigentümer erforderlich sind. Ggf. enthält bereits die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen über die Nutzung dieser Stellplätze oder entsprechende Regelungen, wie die vorhandenen Stellplätze unter den Wohnungseigentümern aufzuteilen sind.

Abstellen eines Wohnmobils

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung beispielsweise, dass die Kfz-Stellplätze abwechselnd von den Wohnungseigentümern nach Bedarf belegt werden können, widerspricht es ordnungsgemäßem Gebrauch, wenn ein Wohnungseigentümer ein Wohnmobil längerfristig abstellt.^[2]

Allgemein ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht auch eine Regelung, wonach Wohnmobile, Caravans oder Anhänger überhaupt nicht auf den Stellplätzen abgestellt werden dürfen. Die Wohnungseigentümer können auch beschließen, dass jeder Wohnungseigentümer nur einen Pkw auf den gemeinschaftlichen Stellplätzen abstellen darf. Ebenfalls zulässig ist die Regelung eines Turnussystems. Hier muss aber nach dem Gleichbehandlungsgrundsatz jedem Wohnungseigentümer die Möglichkeit zur turnusmäßigen Nutzung eingeräumt werden.^[3]

Abstellen abgemeldeter Pkw

Die Wohnungseigentümer können weiter beschließen, dass die Stellplätze von Wohnungseigentümern nicht zum dauerhaften Abstellen abgemeldeter Pkw genutzt werden dürfen. Dies ist unzweifelhaft für defekte Pkw möglich. Im Übrigen auch für zwar funktionsfähige, aber periodisch abgemeldete Fahrzeuge, wenn nicht genug Parkmöglichkeiten für sämtliche Wohnungseigentümer vorhanden sind.^[4] In einem solchen Fall dürften wohl auch aufgrund längeren Auslandsaufenthalts abgemeldete Fahrzeuge von einer solchen Regelung umfasst werden können.

Turnusregelungen

Die Eigentümergemeinschaft hat die generelle Beschlusskompetenz, entsprechende Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG zu treffen, soweit sich Abweichendes nicht aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergibt. So können Turnusregelungen für die Nutzung von Kfz-Stellplätzen beschlossen oder die vorhandenen Stellplätze auch durch Los einzelnen Wohnungseigentümern zum Gebrauch überlassen werden.

Nichtiger Beschluss

Lässt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ganz allgemein das Abstellen von Kfz auf den Stellplätzen zu, fehlt der Eigentümergemeinschaft jedenfalls die Beschlusskompetenz, etwa eine Beschränkung nur auf das Abstellen von Pkw herbeizuführen. Ein derartiger Beschluss wäre nichtig.^[5]

Einschränkung des Parkens

Bei Knappheit von Parkraum kann andererseits die Befugnis zum Parken zeitweise oder für bestimmte Fahrzeuge eingeschränkt werden.^[6] Auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer in Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit von 18 Uhr bis 8 Uhr dort ein Fahrzeug abstellen dürfen, überschreitet nicht die Grenze einer Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG. Es handelt sich nicht um die Begründung von Sondernutzungsrechten, die nur durch Vereinbarung begründet werden können.^[7]

Keine Reservierung von Parkplätzen

Nicht möglich ist jedoch die Reservierung von Parkplätzen für bestimmte Eigentümer. Dies würde auf einen völligen Nutzungsausschluss der anderen Miteigentümer und somit letztlich auf die Schaffung eines Sondernutzungsrechts hinauslaufen.^[8]

Vermietung von Parkplätzen

Möglich ist hingegen auch eine Vermietung der Stellplätze unter bevorzugter Berücksichtigung der Wohnungseigentümer.^[9]

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