Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 2.4.3.2 Leinenzwang per Beschluss

So bereits ein grundsätzliches Verbot der Hundehaltung vereinbart werden kann^[1], gilt Entsprechendes erst recht für einen generellen Leinenzwang. Dieser kann auch mehrheitlich beschlossen werden^[2] oder Bestandteil einer Hausordnung sein.^[3] Insoweit kann durchaus ein Leinenzwang auch im Bereich gemeinschaftlicher Rasen- bzw. Gartenflächen beschlossen werden^[4], jedoch keine vollständige Untersagung der Nutzung gemeinschaftlicher Rasen- bzw. Gartenflächen mit Hunden.^[5]

Auch Mieter ist gebunden

Gemäß dem Grundsatz, dass der Mieter nicht mehr Rechte haben kann als der vermietende Wohnungseigentümer, wird gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschlossenen Gebrauchsregelungen auch eine Bindungswirkung gegenüber Mietern zugesprochen, auch wenn die entsprechende Beschlussfassung im laufenden Mietverhältnis erfolgt.^[6] Allerdings ist dies umstritten. Wenn auch die besseren Argumente für eine Bindung des Mieters sprechen, besteht absolute Rechtssicherheit freilich dann, wenn der Vermieter bereits die unter den Wohnungseigentümern geltende Hausordnung in den Mietvertrag einbezogen oder im Mietvertrag eine ausdrückliche Leinenpflicht angeordnet hat. Im Übrigen hilft im Hinblick auf nachträgliche Beschlussfassung eine dynamische Verweisungsklausel, die sicherheitshalber individualvertraglich geregelt werden sollte.^[7]

Leinenloses Führen ist problematisch

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der das unangeleinte Führen von Hunden im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums ausdrücklich erlaubt, dürfte nur in engen Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Grundvoraussetzung ist eine Regelung, die ausschließlich friedliche – keinesfalls "gefährliche" i. S. d. Länderregelungen – und gut erzogene Hunde umfasst. Der Beschluss muss ausdrücklich vorsehen, dass die Hunde nur in Begleitung ihres Halters oder einer (strafmündigen!) Person geführt werden dürfen. Als weitere Voraussetzung ist zu regeln, dass die Hundeführer den Hund zuverlässig und sicher kontrollieren können müssen und verpflichtet werden, auf den Hund derart einzuwirken, dass dieser andere Miteigentümer, deren Besucher oder sonstige Personen weder anspringt noch anderweitig belästigt. Des Weiteren ist unbedingt zu untersagen, dass eine Nutzung der Gemeinschaftsfläche als Hundetoilette erfolgt und ergänzend Hundekot unverzüglich vom Hundehalter zu beseitigen ist. Anfechtungsrisiken dürften auch nur dann gebannt sein, wenn sich ein derartiger Beschluss lediglich auf gemeinschaftliche Außenanlagen (Rasenflächen) beschränkt. Insbesondere in Treppenhäusern können jedenfalls Gefahren durch "hundetypisches Verhalten"^[8] drohen.

Haben die Wohnungseigentümer ein (partielles) leinenloses Führen von Hunden beschlossen, kann dieses im Übrigen jederzeit durch gegenteiligen Beschluss widerrufen werden, so sich ggf. die Ausgangslage geändert haben sollte. Eines Widerrufsvorbehalts im "Befreiungsbeschluss" bedarf es insoweit nicht.^[9]

"Hundetypisches Verhalten" berücksichtigen

Hundehaltende Wohnungseigentümer sollten stets die Probleme des sog. "hundetypischen Verhaltens" vor Augen haben. Jeder noch so friedliche und gut erzogene Hund^[10] kann nämlich zu einem "gefährlichen" im Sinne der maßgeblichen Länderbestimmung mutieren. Insbesondere spielende Kinder können zum Auslöser unerwünschten, amtlich angeordneten generellen Leinen- und Maulkorbzwangs werden, wenn Hunde ihrem eigenen Spiel- oder Apportiertrieb folgend, etwa in Verfehlung des Balls oder Stöckchens versehentlich Bisswunden herbeiführen. Auch in Treppenhäusern kann es zu Stürzen von Bewohnern oder Besuchern kommen, wenn das durchaus artgerechte Temperament auch friedlicher und gut erzogener Hunde Oberhand gewinnt. Grundsätzlich jedenfalls wird von anderen Bewohnern und insbesondere Kindern kein hundegerechtes Verhalten erwartet. Vielmehr steht der Hundehalter in der Pflicht, wenn er seinen Hund in der Öffentlichkeit führt. Nur das bewusste und gezielte Reizen eines Hundes stellt ein Fehlverhalten dar, mit dem der Hundehalter nicht rechnen und die Reaktion seines Hundes hierauf verhindern muss.^[11]

[1] BGH, Beschluss v. 4.5.1995, V ZB 5/95; ausgenommen aber Blinden- und Behindertenhunde.

[2] BGH, Urteil v. 8.5.2015, V ZR 163/14; OLG Köln, Beschluss v. 28.7.2008, 16 Wx 116/08; OLG Hamburg, Beschluss v. 20.8.2007, 2 Wx 72/07; BayObLG, Beschluss v. 2.6.2004, 2Z BR 99/04; LG Lüneburg, Urteil v. 15.5.2012, 9 S 73/11.

[3] U.a. AG München, Urteil v. 23.10.2014, a. a. O.

[4] OLG Hamburg, Beschluss v. 20.8.2007, 2 Wx 72/07.

[5] OLG Köln, Beschluss v. 28.7.2008, a. a. O.

[6] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 18.3.1993, 2 U 124/92; LG Hamburg, Urteil v. 25.11.2011, 317 S 55/11; AG Hannover, Urteil v. 27.11.2001, 507 C 2921/01.

[7] Vgl. AG Schorndorf, Urteil v. 5.7.2012, 6 C 1166/11.

[8] Siehe unten.

[9] BGH, Urteil v. 8.5.2015, a. a. O.

[10] VG Würzburg, Urteil v. 9.4.2015, W 5 K 14.250: Golden Retriever!

[11] Vgl. BayVGH, Beschluss v. 31.7.2014, 10 ZB 14.688.